Recreatiepark en verplichte verhuurbemiddeling: (g)een gelukkige combinatie?

Verplicht lidmaatschap ?

Oudere recreatieparken kennen veelal bij aanvang een “verplicht” lidmaatschap toe voor de eigenaren om zich aan te sluiten bij een “parkvereniging”. Dit verplichte lidmaatschap is in strijd met het beginsel van vrijheid van uittreding (ex 2:35-1 BW). Daarover is al genoeg geschreven en geprocedeerd waardoor duidelijk is dat dit verplichte lidmaatschap geen stand houdt.

Vaak is ook de verhuur aan een “vereniging” of een daarin aangewezen derde partij verplicht gesteld. Die verplichting bestaat veelal in de koopaannemingsovereenkomst en wordt via een kettingbeding opgelegd in de leveringsakte.

Zo ook in het geval dat leidde tot deze uitspraak. De eigenaar had zich in de koopaannemingsovereenkomst verbonden om verplicht lid te worden van “VvE Buitenplaats De Hildenberg”. Daarnaast had de eigenaar met deze VvE een beheer- en verhuurovereenkomst gesloten. In die overeenkomst stond dat de eigenaar de vakantiewoning alleen via de VvE/aangewezen verhuurorganisatie mocht verhuren. In de leveringsakte van de vakantiewoning stond dit tevens als kwalitatieve verplichting (ex 6:252 BW) en als kettingbeding opgenomen.

Eerst zegde de eigenaar het lidmaatschap op en later ook de beheer- en verhuurovereenkomst. De eigenaar vorderde een verklaring voor recht dat de beheer- en verhuurovereenkomst door opzegging rechtsgeldig is beëindigd zodat de verplichting tot verhuur via de VvE is komen te vervallen. Daaraan voegde de eigenaar toe dat dit dan ook geldt voor eventuele opvolgende eigenaren zodat het kettingbeding niet meer doorgelegd hoefde te worden.

Saillant detail was dat deze eigenaar de recreatiewoning zelf had verhuurd aan een derde die daarin een escortbedrijf exploiteerde. Daaruit leek wel een belang bij verplichte verhuurbemiddeling voort te vloeien.

Opzegbaar?

De Rechtbank (Midden-Nederland Utrecht) nam ook aan dat het de kennelijke partijbedoeling is geweest dat de beheer- en verhuurovereenkomst onopzegbaar zou zijn. Het Hof ging daarin niet mee. De beheer- en verhuurovereenkomst zelf was aangegaan voor onbepaalde tijd. In deze overeenkomst stond niet dat deze onopzegbaar was. Dit maakt de overeenkomst een zogenaamde “duurovereenkomst”. Duurovereenkomsten kunnen op grond van vaste jurisprudentie opgezegd worden. De enkele omstandigheid dat de overeenkomst duurt zolang men eigenaar is van een recreatiewoning betekent nog niet dat de overeenkomst onopzegbaar is, aldus het Hof. Wel kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid (gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval) meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is als er een voldoende zwaarwegende grond bestaat, of dat een bepaalde opzegtermijn in acht genomen moet worden. Ook dit neemt niet weg dat een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst naar de bedoeling van partijen niet opzegbaar kan zijn. Dit zal dan wel gesteld en bewezen moeten worden door degene die zich daarop beroept, in dit geval de VvE. En daar schortte het aan volgens het Hof.

In het verlengde van de constatering dat de beheer- en verhuurovereenkomst opzegbaar was, oordeelde het Hof tevens dat het kettingbeding in de leveringsakte geen derdenbeding was waarop de VvE een afdwingbare verplichting jegens de eigenaar had. Ook kon de VvE zich niet beroepen op de kwalitatieve verplichting uit de leveringsakte om te verhuren via de door de VvE aan te wijzen verhuurorganisatie. Deze verplichting hield namelijk een “doen” in en die verplichtingen zijn van de werking van artikel 6:252 BW uitgesloten.

Kortom: de eigenaar was “vrij” en niet langer gebonden aan de beheer- en verhuurovereenkomst. De VvE zou hem daartoe niet kunnen aanspreken. Dat wil echter niet zeggen dat de eigenaar niet langer gehouden was deze verplichting door te leggen aan een rechtsopvolger.

Juiste formulering

Dit geval is zeer casuïstisch: afhankelijk van de tekst van de overeenkomsten en akten. Hieruit blijkt maar weer eens dat in de contractvormingsfase tijd en (juridische) aandacht besteed moeten worden aan de juiste formulering van de bedoeling van partijen. Zeker als het gaat om een vereniging die niet alleen het beheer en de verhuurbemiddeling regelt, maar tevens eigenaar is van gemeenschappelijke zaken of wegen. Dat was in de onderhavige zaak niet het geval en dat zou wellicht tot een andere uitkomst hebben geleid.

De samenwerking op het gebied van vastgoed tussen advocatuur en notariaat laat zich in dit soort situaties goed zien. De “bril” van het notariaat en de advocatuur is een andere en die optieken versterken elkaar.