Mondige huurders en te hoge huurprijzen

In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. Er is sprake van een geliberaliseerde woning als het gaat om een zelfstandige woonruimte[1] met een huurprijs boven de – op het moment van aangaan van de huur – geldende liberalisatiegrens.[2]

Bij een niet-geliberaliseerde woning (ook wel een sociale huurwoning genoemd) wordt de maximale (kale) huurprijs berekend aan de hand van een puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel). Eenvoudig gezegd: hoe meer punten de woning verdient, hoe hoger de toegestane huurprijs is. Een huurder kan bij deze woonruimte gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst toetsing vragen.

Bij verhuur boven de liberalisatiegrens heeft de huurder eenmalig de mogelijkheid de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Dat moet binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Wanneer de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs op grond van de het puntensysteem hoger ligt dan de liberalisatiegrens, spreekt de Huurcommissie uit dat de huurprijs redelijk is. Daarmee staat de huurprijs uit de huurovereenkomst vast.

Hoewel de procedure bij de Huurcommissie bedoeld is als laagdrempelig, blijkt in de praktijk dat er geregeld onduidelijkheden zijn en dat er – voor de verhuurder – terreinwinst is te boeken. Niet iedere verhuurder is namelijk even goed op de hoogte van het woningwaarderingsstelsel.

De Huurcommissie toetst of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woning waarbij de huurprijscheck centraal staat.[3] In die procedure is het zaak dat een verhuurder goed zijn onderbouwing van de huurprijs naar voren brengt.

Als de Huurcommissie oordeelt dat de overeengekomen huurprijs te hoog is, zal in een bindende uitspraak een lagere huurprijs worden vastgesteld.[4] Indien je het niet eens bent met de uitspraak van de Huurcommissie, kun je binnen acht weken een procedure starten bij de kantonrechter. Dit laatste is veelal niet bekend bij verhuurders.

Energieprestatie

Het is voor een verhuurder interessant om eens te kijken naar het beleid van de Huurcommissie. Zo is te zien dat – vanzelfsprekend – de meeste punten worden toegekend voor de oppervlakte van vertrekken, maar ook de energieprestatie (energie-index) kan zwaar meewegen in het puntenaantal van een huurwoning. Een lage Energie-Index kan wel tot 44 punten opleveren (hetgeen ongeveer gelijkstaat aan € 200,-- per maand). Terwijl een woning – waar een energielabel ontbreekt – met een bouwjaar van 1976 of eerder geen huurpunten ontvangt voor het aspect energieprestatie.

Zo kan het voor een verhuurder lonen om de woning energiezuiniger te maken en/of een energielabel aan te vragen.

Meer mogelijkheden?

De procedure bij de Huurcommissie is een op het eerste gezicht eenvoudige procedure, maar blijkt vaak toch wat lastiger dan gedacht. Een verhuurder is zich niet altijd even goed bewust van de (juridische) mogelijkheden en valkuilen.

Naast de berekening van de hoogte van de huurprijs en de beroepsmogelijkheid zijn er bovendien aandachtspunten die specifiek op het gehuurde object zien. Verhuurders die ongewenste verrassingen willen vermijden doen er dus goed aan een blik te werpen op de huurprijscheck van de Huurcommissie en haar beleid. Ongetwijfeld zijn er mogelijkheden om het puntenaantal te verbeteren.

Mochten er daarbij vragen rijzen – neem gerust contact op.

[1] Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang en eigen voorzieningen (keuken en wc).

[2] Op dit moment ligt de liberalisatiegrens op een maximale (kale) huurprijs van € 737,14.

[3] Zie de website https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling (geraadpleegd op 25 februari 2020).

[4] In een artikel 7:249 BW-procedure (toetsing aanvangshuurprijs) kan de huurprijs verlaagd worden vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst.