Kwalificatie van huur van bedrijfsruimte: waarom het ertoe doet
Voor zowel huurders als verhuurders van bedrijfsruimte is de kwalificatie van het gehuurde van groot belang. Die kwalificatie bepaalt namelijk of het gehuurde onder het streng beschermde regime van artikel 7:290 BW valt, of onder het meer soepele regime van artikel 7:230a BW. Op 6 maart 2026 verduidelijkte de Hoge Raad welke motivering rechters moeten geven wanneer partijen inhoudelijk van mening verschillen over dit onderscheid.[1]
[1] HR 6 maart 2026, ECLI:NL:HR:2026:356.
Twee typen bedrijfsruimte
Middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft bedrijfsruimten waarin ondernemers hun producten of diensten rechtstreeks aan het publiek aanbieden. Denk aan winkels, horeca en ambachtelijke bedrijven. Kenmerkend is dat klanten het pand kunnen betreden. De huurder geniet in dat geval stevige bescherming, waaronder een bepaalde minimumduur (van minimaal vijf jaar plus vijf jaar), huurprijsbescherming en beperkte mogelijkheden voor de verhuurder om de huur op te zeggen (enkel in geval er een wettelijke opzeggingsgrond aanwezig is).
Overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW omvat bijvoorbeeld kantoren, opslagruimten en werkplaatsen. Deze categorie kent aanzienlijk minder bescherming; de huurder beschikt slechts over ontruimingsbescherming die (in bijzondere gevallen) maximaal drie jaar kan duren.
De casus
Deze zaak betrof een onderneming die traiteur- en cateringactiviteiten verrichtte. Maaltijden werden in het gehuurde bereid en klanten konden bestellingen afhalen, terwijl de catering grotendeels buiten het pand plaatsvond. In de huurovereenkomst stond dat sprake was van 290‑bedrijfsruimte, terwijl het gebruik was omschreven als “traiteur-/cateringbedrijf”. Toen de verhuurder de huur beëindigde, stelde de huurder dat de opzegging niet geldig was omdat geen wettelijke opzeggingsgrond was aangevoerd door de verhuurder. De verhuurder meende dat het gehuurde niet onder artikel 7:290 BW viel en dus als 230a‑bedrijfsruimte moest worden aangemerkt.
Het oordeel van het hof
Het hof oordeelde dat sprake was van gemengd gebruik, maar dat het zwaartepunt bij de catering lag. Omdat die activiteiten vooral buiten het pand werden uitgevoerd, kwalificeerde het hof het gehuurde als 230a‑bedrijfsruimte. Daarmee achtte het hof de opzegging rechtsgeldig
Hoge Raad: motivering onvoldoende
De Hoge Raad vernietigde dit oordeel. Het hof had namelijk belangrijke argumenten van de huurder niet behandeld. De huurder had aangevoerd dat traiteur- en cateringactiviteiten behoren tot een ambachtelijk bedrijf dat vergelijkbaar is met een slager of bakker, waar klanten ook een product afhalen in een publiek toegankelijk lokaal. Daarnaast had hij erop gewezen dat partijen bewust voor het 290-regime hadden gekozen, iets wat volgens de wetsgeschiedenis toelaatbaar kan zijn, zelfs wanneer het gebruik formeel niet volledig binnen artikel 7:290 BW valt. Omdat deze argumenten niet waren meegewogen, achtte de Hoge Raad de motivering ontoereikend en verwees hij de zaak.
Wat betekent dit voor huurders en verhuurders?
De uitspraak maakt duidelijk dat de kwalificatie van bedrijfsruimte zorgvuldig moet worden gemotiveerd. Rechters moeten alle relevante feiten meewegen, in het bijzonder bij bedrijven met gemengde activiteiten. Voor zowel huurders als verhuurders is het daarom belangrijk duidelijk vast te leggen hoe het pand wordt gebruikt en waarom dit past binnen het 290‑ of 230a‑regime. Een heldere beschrijving van het gebruik en de bedoeling van partijen in de huurovereenkomst geeft meer zekerheid over het toepasselijke huurregime en daarmee over de toepasselijke mate van bescherming.
Heeft u vragen over de kwalificatie van bedrijfsruimte of over uw huurovereenkomst? Neem dan gerust contact op.