Vergoeding wegens gederfd woongenot door aardbevingsschade
Deel 1 naar aanleiding van Hoge Raad 15 oktober 2021
Dat de afhandeling van aardbevingsschades moeizaam verloopt is landelijk bekend. Nog steeds lopen er zo’n 5.000 procedures van bewoners die schade vorderen bij de NAM. Met die hoeveelheid procedures is een werkbaar en goed juridisch kader wenselijk. Met een oordeel van de Hoge Raad van 15 oktober 2021 zijn we weer een stap dichterbij een werkbaar juridisch kader. Het arrest van 15 oktober 2021 gaat over twee schadeposten: schade wegens gederfd woongenot en de vergoeding van immateriële schade. In een tweeluik bespreek ik deze twee schadeposten met deze week de schade wegens gederfd woongenot.
Iedereen dient altijd enige vorm van hinder en overlast te dulden. Afhankelijk van de aard, ernst en de duur van de overlast kan deze dusdanig worden dat de hinder en overlast onrechtmatig is. Er is nu definitief geoordeeld dat wanneer fysieke aardbevingsschade aan een woning is vastgesteld, de NAM in die gevallen onrechtmatig heeft gehandeld jegens de eigenaar of huurder van die woning. Dit is dus goed nieuws voor de bewoners! De eigenaar of huurder van die woning heeft in dat geval recht op de vergoeding van vermogensschade als gevolg van gederfd woongenot. Dit is alleen het geval als de eigenaar of huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt.
Schadevergoeding in overige gevallen
Voor eigenaren of huurders van een woning zonder vastgestelde aardbevingsschade en de eigenaar of huurder van een tweede woning of vakantiewoning (al dan niet met fysieke schade) hangt het van de individuele situatie af of de hinder en overlast wat hevigheid betreft ernstig genoeg is geweest voor een aanspraak op schadevergoeding. Alleen het feit dat de woning gelegen is in het gebied boven het Groningenveld is daarvoor onvoldoende.
De basis voor het arrest is gelegd, nu is het afwachten hoe dit uitpakt in de praktijk.
Marleen van Mourik
Berekening van de vermogensschade wegens gederfd woongenot
De impact van aardbevingen kan gekwalificeerd worden als vermogensschade en komt zo voor vergoeding in aanmerking wegens gederfd woongenot. Dan rijst de vraag: hoe moet deze schade begroot worden?
Voor de berekening van de schade wegens gederfd woongenot moet een vergelijking gemaakt worden tussen de marktconforme huurprijs die je voor de woning betaald zou hebben mét aardbevingsschade en zonder aardbevingsschade. Het verschil tussen beide huurwaardes is de schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Voor bewoners van koopwoningen betekent dat er twee fictieve huurwaardes vastgesteld moeten worden om deze schadevergoeding te kunnen berekenen.
Over welke periode wordt deze schade vergoed?
Deze schade is verschuldigd voor de periode dat het woongenot is gederfd. Deze periode wordt vastgesteld vanaf het moment van het ontstaan van de schade tot de laatste dag van de maand waarin de schade is hersteld en geheel financieel is afgewikkeld, of afgewikkeld had kunnen worden. Niet iedereen laat de schades namelijk direct herstellen door de NAM.
Voor woningen met beperkte aardbevingsschade betekent dit dat deze schadevergoeding vermoedelijk niet heel hoog zal zijn. Een paar haarscheuren in het pleisterwerk of in een gevel zouden niet of nauwelijks een lagere huur tot gevolg hebben gehad. Woningen die daarentegen ernstigere schades hadden en bijvoorbeeld gestut moesten worden, zullen vermoedelijk wel een hogere schadevergoeding opleveren.
Van arrest naar praktijk
Persoonlijk zie ik nog wel wat haken en ogen aan deze wijze van schadebegroting. Discussies over wat een marktconforme huur zou zijn van een woning met en zonder aardbevingsschade is niet eenvoudig vast te stellen, laat staan dat een bewoner het ermee eens is. Want wat is een marktconforme huurprijs met en zonder aardbevingsschade? Daarover lopen de meningen zeer waarschijnlijk uiteen. De basis voor het arrest is gelegd, nu is het afwachten hoe dit uitpakt in de praktijk.