Intrekken slapende bouw-omgevingsvergunning na 26 weken?

Om intrekking wegens stilliggen te voorkomen, moeten échte bouwactiviteiten worden verricht. In een uitspraak van 16 januari 2017 was weliswaar (meer dan) 26 weken niet gebouwd, maar waren wel voorbereidende werkzaamheden verricht, zoals het bouwrijp maken en egaliseren van de grond, het plaatsen van hekken en het verrichten van bodemonderzoeken. Dat was voor de Raad van State niet voldoende. Die activiteiten hebben misschien wel te maken met de bouw, maar zijn geen “bouwactiviteiten” waarvoor de omgevingsvergunning is verleend. Er was dus 26 weken niet gebouwd, zodat B&W de omgevingsvergunning voor het bedrijfsverzamelgebouw – dat inmiddels niet meer paste in het nieuwe planologisch beleid van de gemeente – mochten intrekken.

Of dat na 26 weken niet-bouwen “zomaar” kan, is niet helemaal duidelijk. Rechters gaan daar verschillend mee om. Soms overwoog de Raad van State dat intrekking al mogelijk was als de vergunninghouder niet aannemelijk wist te maken dat hij op korte termijn zou gaan (verder) bouwen. In andere uitspraken verlangde de Raad van State een grondige afweging door B&W van de voors en tegens van intrekking. Daarbij komt dan ook gewicht toe aan het financiële belang van de vergunninghouder.

In een vrij uitgebreid gemotiveerde uitspraak van 13 juli 2016 benadrukt de Raad van State het belang van een zorgvuldige belangenafweging vóórdat een bouw-omgevingsvergunning wordt ingetrokken. B&W van Haaren trokken in 2014 drie bouwvergunningen (2005, 2007 en 2008) voor de bouw van een paardenstal in. De bouw daarvan was wel begonnen, maar werd al spoedig gestaakt. Enkele jaren later werd de bouw hervat, maar ook toen weer stopgezet. Al met al lag de bouw meer dan 26 weken stil. De vergunninghouder kon niet aannemelijk maken dat er op korte termijn gebouwd zou worden. Daarom waren B&W bevoegd de vergunning in te trekken.

Maar voordat B&W van die bevoegdheid ook daadwerkelijk gebruik maken en intrekken, moeten zij alle daarbij betrokken belangen (planologisch, stedenbouwkundig, financieel belang van vergunninghouder, verwijtbaarheid van niet bouwen) tegen elkaar afwegen. Uitgangspunt is echter dat de enkele omstandigheid dat de houder van een omgevingsvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte tijd benut, voldoende is om de intrekking van een ongebruikte omgevingsvergunning te rechtvaardigen. Zwaarwegende belangen aan de zijde van de vergunninghouder kunnen dat anders maken, maar daarvan is niet snel sprake. In de Haarense zaak vond de Raad van State dat B&W mochten intrekken. Daarbij speelde een belangrijke rol dat B&W handelden overeenkomstig hun eigen beleidsregels en zij bovendien de vergunninghouder al eerder een termijn hadden gesteld, waarbinnen gebouwd moest worden, welke termijn door de vergunninghouder onbenut was gebleven. Voor B&W – en de Raad van State – was de maat daarmee vol met als conclusie: exit bouw-omgevingsvergunning en exit paardenstal.