Prijsstijging in de bouw: wie draait op voor de kosten?
Op dinsdag 13 juli 2021 kopte het Financieel Dagblad dat de woningbouw stagneert door de gestegen bouwkosten. Ook bouwend Nederland maakt al langer melding van de hoge kosten voor materiaal, meer in het bijzonder wat betreft hout, vlakglas en staal (bijvoorbeeld in de Cobouw van 19 april 2021). De oorzaak hiervan wordt onder andere gezocht (en gevonden) in de coronacrisis, doordat bij de start van deze crisis de productie van bouwmaterialen werd afgebouwd, terwijl de vraag alleen maar is toegenomen.
Als gevolg hiervan zien partijen zich geconfronteerd met – onder omstandigheden – extreme prijsstijgingen, die voor de nodige problemen zorgen, meer in het bijzonder voor partijen die een werk zijn overeengekomen in een periode vlak voor deze prijsstijgingen. De vraag is dan natuurlijk welke partij voor die prijsstijgingen opdraait.
Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van de wet en de overeenkomst, meer in het bijzonder aan de hand van het leerstuk van de “kostenverhogende omstandigheid”. In deze bijdrage sta ik hierbij stil.
De wet: 7:753 BW
In artikel 7:753 BW is bepaald dat de aannemer recht heeft op een aanpassing van de aanneemsom, indien sprake is van (i) kostenverhogende omstandigheden, die (ii) ontstaan of aan het licht komen na het sluiten van de overeenkomst, (iii) zonder dat die omstandigheden aan de aannemer kunnen worden toegerekend. Daarbij geldt bovendien als vierde voorwaarde dat (iv) de aannemer bij het bepalen van de prijs geen rekening heeft behoeven te houden met de káns op die omstandigheden. Dit artikel strekt daarmee tot uitwerking voor de aannemingsovereenkomst van het leerstuk van de “onvoorziene omstandigheden”, die is geregeld in artikel 6:258 BW.
Aan de hand van dit juridisch kader moet dus worden bezien of de prijsstijging van bouwmaterialen die zich de afgelopen periode heeft voorgedaan, kwalificeert als een kostenverhogende (onvoorziene) omstandigheid. Dat hangt zoals zo vaak weer af van alle omstandigheden van het geval. Voor contracten die vandaag de dag worden aangegaan, zal bijvoorbeeld de corona-pandemie (en alle gevolgen daarvan) niet snel gelden als een “onvoorziene omstandigheid”. Partijen hebben daarmee (en met de gevolgen daarvan) immers al enige tijd rekening kunnen houden en dus ook met de kans dat zich als gevolg van de coronapandemie prijsstijgingen zouden voordoen.
Voor contracten die (veel) eerder zijn gesloten, bijvoorbeeld voor corona überhaupt zijn intrede deed, ligt dat waarschijnlijk anders. Voor dergelijke contracten is zeer goed mogelijk dat sprake is van een kostenverhogende omstandigheid, al zal alsnog per geval bekeken moeten worden of aan de hiervoor bedoelde voorwaarden voor kostenverhogende omstandigheden is voldaan.
Indien die kostenverhogende omstandigheden worden vastgesteld, dan heeft de aannemer volgens de wet in beginsel recht op een ‘gehele of gedeeltelijke’ aanpassing van de aanneemsom. “in beginsel”, want een beroep op artikel 7:753 BW kan contractueel worden uitgesloten. Is dat het geval, bijvoorbeeld in een bestek, dan vist een aannemer, ook al wordt voldaan aan de hiervoor bedoelde voorwaarden, mogelijk toch achter het net.
Heeft een aannemer evenwel recht op een prijsaanpassing, dan is vervolgens nog de vraag hoe die prijsaanpassing er uit ziet. Uit jurisprudentie volgt namelijk dat rechters en arbiters bij de bepaling van de omvang van die prijsaanpassing rekening houden met het ondernemersrisico van de aannemer. Arbiters en rechters kennen overwegend pas een prijsaanpassing toe, voor zover de prijsstijging meer dan een bepaald percentage van de overeengekomen prijs bedraagt. Stel dat een rechter het ondernemersrisico vaststelt op 10% (een relatief gangbaar percentage), dan zal diezelfde rechter de aanneemsom pas aanpassen voor zover de prijzen met meer dan 10% zijn gestegen.
§ 47 lid 1 UAV 2012
Ook de UAV 2012 kent een bepaling over kostenverhogende omstandigheden. Bij toepassing van de UAV 2012 zal in de regel echter minder snel sprake zijn van een recht op bijbetaling. Hoewel de voorwaarden voor bijbetaling nagenoeg gelijk zijn als de voorwaarden die gelden voor toepassing van artikel 7:753 BW, is in de UAV 2012 namelijk bepaald dat pas een recht op bijbetaling bestaat, als de kostenverhogende omstandigheden de prijs van het werk “aanzienlijk verhogen”. Vooral die laatste voorwaarde is voer voor discussie en hierover is dan ook veel geprocedeerd.
Uit die jurisprudentie kan worden opgemaakt dat door arbiters niet alleen wordt gekeken naar de prijsverhoging van de bouwmaterialen zelf, maar ook naar de verhoging van de totale aanneemsom. De totale aanneemsom moet namelijk “aanzienlijk worden” verhoogd.
Zo oordeelde de Raad in 2016 nog dat de eerste 20% van de prijsstijging van bouwmaterialen tot het ondernemersrisico van de aannemer kan behoren, en dat pas bij verhoging van de totale aanneemsom vanaf 5% sprake is van een ‘aanzienlijke kostenverhoging’.[1] Dat betekent dat een aannemer, indien de UAV van toepassing zijn, slechts recht heeft op bijbetaling indien een prijsverhoging van de bouwmaterialen boven die 20% (ondernemersrisico), tot gevolg heeft dat de totale aanneemsom met meer dan 5% stijgt. Is (dus) sprake van een prijsverhoging van bouwmaterialen van 50%, maar heeft dat “slechts” tot gevolg dat de totale aanneemsom met 2% stijgt, dan is géén sprake van een aanzienlijke kostenverhoging, en komt die prijsverhoging dus voor rekening en risico van de aannemer.
[1] nr. 35.131
Welke partij draagt het risico?
De vraag voor welke partij het risico voor gestegen prijzen voor bouwmaterialen komt, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval maar bovendien van de overeenkomst: is daarin een beroep op kostenverhogende omstandigheden uitgesloten, of zijn daarop de UAV 2012 van toepassing? Duidelijk is wel, dat je als aannemer de rekening van kostenverhogende omstandigheden niet zomaar bij de opdrachtgever kan neerleggen.