Leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker

De verkrijging van onroerende zaken is belast met overdrachtsbelasting. Het percentage bedraagt per 1 januari 2023 10,4%. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde van de onroerende zaken en moet ten minste gelijk zijn aan de tegenprestatie (koopprijs).

Ook de verkrijging van een belang van 1/3^e of meer in een onroerende zaak rechtspersoon is in beginsel belast met overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is dan verschuldigd over de waarde van de onroerende zaken die door de aandelen worden vertegenwoordigd.

Een onroerende zaak rechtspersoon is een rechtspersoon waarvan de bezittingen voor meer dan de helft bestaan uit onroerende zaken en waarbij deze onroerende zaken, als geheel genomen, geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken.

In een aantal gevallen is er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing. Een van deze vrijstellingen is de “samenloopvrijstelling” van artikel 15 lid 1 aanhef en onder a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Deze  vrijstelling ziet op de verkrijging van onroerende zaken die zich bevinden in de bouw- en handelsfase en waarvan de levering van rechtswege is belast met omzetbelasting (BTW).

Sinds het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 is de samenloopvrijstelling ook van toepassing op de verkrijging van aandelen in een onroerende zaak rechtspersoon. Dit terwijl de overdracht van aandelen niet is belast met BTW. Door nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen kan de belastingdruk dus worden verlaagd, omdat er geen overdrachtsbelasting én geen BTW verschuldigd is.

Volgens het ministerie van Financiën blijkt in de praktijk dat nieuwe onroerende zaken worden ontwikkeld in een vennootschap en daarna zonder BTW en zonder overdrachtsbelasting in andere handen komen door niet de onroerende zaken zelf, maar de aandelen in de vennootschap over te dragen. Omdat deze constructie op dit moment geoorloofd is acht het ministerie het waarschijnlijk dat het gebruik hiervan verder zal toenemen. Dit is volgens het kabinet niet de bedoeling, enerzijds vindt men het oneerlijk ten opzichte van ondernemers en kopers op de vastgoedmarkt die onroerende zaken direct overdragen en anderzijds loopt de staatskas hierdoor belastinginkomsten mis.

Om deze redenen is nu dus bedacht om de samenloopvrijstelling per 1 januari 2024 af te schaffen ten aanzien van aandelentransacties.

Met het concept wetsvoorstel beoogt het kabinet dus de ongelijkheid in het speelveld tussen marktpartijen te verminderen. Deze poging slaagt mijns inziens niet.

Voor verkrijgers die de BTW volledig in aftrek kunnen brengen zal het verkrijgen van aandelen in een onroerende zaak lichaam onaantrekkelijk worden als dit voorstel kracht van wet krijgt.

Bij verkrijging van onroerende zaken die zich bevinden in de bouw- en handelsfase via een aandelentransactie (met een belang van 1/3^e of meer) in een onroerende zaak lichaam zal er - met het van kracht worden van dit wetsvoorstel - immers overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, terwijl er bij de verkrijging van de onroerende zaak rechtstreeks een vrijstelling van toepassing is.

In situaties waarbij de verkrijger volledig recht op aftrek van de BTW heeft resulteert het wetsvoorstel juist in een lastenverzwaring. Mijn eerste indruk is dat het wetsvoorstel een groter effect heeft op aandelentransacties in de vastgoedmarkt dan wellicht beoogd. 

Via internetconsultatie kan tot 27 maart 2023 op het concept wetsvoorstel worden gereageerd. Ik houd de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten.

Wil je meer weten over dit onderwerp of wil je weten wat het voorstel voor gevolgen heeft voor jouw situatie? Neem dan contact met mij of één van mijn collega’s op.