Revival of de Groninger akte?

De “Groninger akte” vloeit voort uit een zeer oude gewoonte uit Groningen om de koopprijs van onroerende zaken op 1 mei te voldoen. Partijen spraken af dat de levering van de onroerende zaak alvast zou plaatsvinden, onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling van de koopprijs. Had de koper niet op 1 mei betaald, dan viel de eigendom van rechtswege terug naar de koper. Naderhand werd veelvuldig van de Groninger Akte gebruik gemaakt vanwege de relatief korte termijn van drie maanden waarin een vrijstelling gold bij een opvolgende overdracht. Doordat deze termijn werd verlengd naar zes maanden is nog weinig gebruik gemaakt van de Groninger Akte.

Eind vorig jaar bleek dat het in veel gevallen wel haalbaar was om tot overeenstemming te komen over de voorwaarden van een vastgoedtransactie, maar was het voor de koper niet haalbaar om voor 1 januari 2021 ook de koopsom te betalen, omdat de financiering niet tijdig rond kon komen.

Dit was de aanleiding om terug te grijpen op de aloude Groninger akte. Daarmee zou de koop pas in 2021 financieel vorm krijgen. Bij de levering in 2020 diende de koper overigens al wel de overdrachtsbelasting te betalen omdat het belastbare feit (de verkrijging) in 2020 plaatsvond.

Mocht in 2021 onverhoopt blijken dat de koopsom door de koper toch niet binnen de tussen partijen vastgestelde termijn van de levering kan worden betaald (en de onroerende zaak dus in eigendom terugvalt naar de verkoper), dan kan in beginsel de betaalde overdrachtsbelasting door de koper worden teruggevorderd.

De vraag is of deze Groninger akte ook in de toekomst dienst kan blijven doen.

Dit kan inderdaad indien de financiering van de koper langer op zich laat wachten dan de verkoper wenselijk acht en de verkoper al wel het risico (de lasten) van de onroerende zaak wenst over te dragen. Denk bijvoorbeeld aan de verkoop van een onroerende zaak door erfgenamen of door een curator.

Bedacht moet daarbij wel worden dat als op de te verkopen onroerende zaak een hypotheek rust, de hypotheekhoudende bank toestemming zal moeten geven voor de overdracht aan de koper. Er zijn wel banken die daar hun medewerking aan hebben verleend, maar het vergt daarbij tijd en overleg.

Een Groninger akte vergt meer maatwerk dan een gewone akte van levering waarbij de koopsom wordt voldaan. Bepaald zal namelijk moeten worden wanneer en hoe de betaling dient te volgen. Tevens zal er – na betaling – een akte van kwijting moeten worden gepasseerd en ingeschreven in het Kadaster.

Omdat de eigendom bij de Groninger akte al overgaat op de koper, zal tevens moeten worden bepaald wat de koper met de onroerende zaak “mag”, tot aan het moment van betaling van de koopsom.

Vanzelfsprekend gaan partijen er bij het passeren van de Groninger akte vanuit dat de koopsom door de koper kan en zal worden voldaan, maar wat als dat niet gebeurt? Je wilt er als verkoper niet mee worden geconfronteerd dat de koper een verbouwing beoogt en wel de sloop heeft gerealiseerd, maar niet de verbouwing. Kortom: daarover zullen partijen vooraf duidelijke afspraken moeten maken en die schriftelijk vastleggen.

Wij verwachten niet dat de Groninger akte een “nieuwe standaard” gaat worden als alternatief voor – bijvoorbeeld – de lange(re) duur van financieringsaanvragen. Wel heeft de praktijk van de afgelopen maanden het nut van de Groninger akte bewezen en is het imago afgestoft en opgepoetst.

De Groninger akte blijft daarmee het overwegen waard in bijzondere gevallen. Mocht u denken dat uw kwestie daarvoor in aanmerking komt, dan denken wij graag met u mee.

Gert Bossinade en Saskia Frijling