Bouwrecht

Naast de omgevingsvergunning gaat u ook contracten sluiten met een aannemer en wellicht ook met een architect en/of constructeur. Onze ervaring is dat het daarbij regelmatig mis gaat of dat met specifieke situaties onvoldoende rekening is gehouden. Roep daarom advies is van een juridisch specialist.

Juridisch kan dat, door (gehele of gedeeltelijke) ontbinding of opzegging. De gevolgen hiervan kunnen echter heel verschillend uitpakken en in het slechtste geval tot hoge extra kosten leiden.

Het is belangrijk dat u de aannemer zo snel mogelijk (schriftelijk) laat weten dat hij in gebreke is en de aannemer een nadere (redelijke) termijn stelt waarbinnen het werk moet zijn voltooid. Wanneer de aannemer dat binnen die termijn niet doet, is hij schadeplichtig en kunt u eventueel het werk op zijn kosten door een andere aannemer laten voltooien.

In de bouw is het gebruikelijk om aan overschrijding van de bouwtijd een boete te koppelen. Wanneer het boetebedrag juist is vastgesteld, is dat voor de aannemer een prikkel tot nakoming en tegelijk voor de opdrachtgever een vergoeding voor de ontstane schade. Dat biedt weliswaar geen 100% zekerheid, maar is een belangrijk eerste begin.

De wettelijke regels schrijven voor dat de aannemer meerwerk/prijsverhogingen tijdig moet melden. Een te late melding kan soms al voldoende reden zijn om niet te hoeven betalen. Daarnaast kan van belang zijn of er daadwerkelijk meer is gedaan en in hoeverre u van de extra werkzaamheden profiteert. De aannemer zal zijn claim in ieder geval moeten specificeren.

U kunt allereerst de aannemer in kennis stellen van uw vermoeden en om een goede uitleg vragen. Wanneer dat geen soulaas biedt, kunt u een deskundige inschakelen. Het is wel belangrijk dat u in dit soort gevallen snel handelt.

Er is geen regel die u ertoe dwingt om voor de start van het werk een voorschot te betalen.

Er ligt inderdaad een (dringend) advies om alle gebouwen beter bestand te maken tegen aardbevingen. Wat er precies moet gebeuren ligt aan de locatie en de staat van het gebouw. U kunt een aannemer of constructeur inschakelen om daarover meer te weten te komen. Afhankelijk van de situatie kunnen de extra kosten bij de NAM worden geclaimd.

Wanneer de afgesproken betalingstermijn is verstreken, is de opdrachtgever rente verschuldigd. Het is verstandig om de opdrachtgever aan te manen tot betaling. Duurt het desondanks te lang, dan is een goede (juridische) incassobrief vaak een verstandige vervolgstap.

Binnen redelijke grenzen mag de opdrachtgever van u verwachten dat niet al te ingrijpende wijzigingen worden doorgevoerd. Om discussies achteraf te voorkomen doet u er wel goed aan om de opdrachtgever (bij voorkeur schriftelijk) te informeren over de financiële gevolgen daarvan. Wanneer één en ander leidt tot een langere bouwtijd moet u de opdrachtgever zeker informeren.

U kunt ermee beginnen om de opdrachtgever er op te wijzen dat diens te late beslissingen leiden tot stagnatie. Wanneer dat niet helpt én het werk dreigt echt stil te vallen, moet u de opdrachtgever schriftelijk waarschuwen. Afhankelijk van de situatie kunt u uw werkzaamheden tijdelijk stil leggen en/of meerkosten claimen.

Dit kan in principe alleen in de situatie dat de opdrachtgever zodanig tekort schiet in zijn verplichtingen dat van u niet verwacht mag worden dat u nog verder blijft gaan. U moet dan wel de opdrachtgever eerst in gebreke stellen. Het tekortschieten van de opdrachtgever moet zodanig ernstig zijn dat dit de beëindiging rechtvaardigt.

De verantwoordelijkheid voor het aardbevingbestendig bouwen ligt in beginsel bij de eigenaar (of eventueel gebruiker) van het pand. Dat geldt ook voor de kosten. Als deskundig aannemer wordt vaak wel van u verwacht dat u uw opdrachtgever erop wijst dat rekening moet worden gehouden met aardbevingbestendig bouwen.