Airbnb en woongenot
Samen geschreven met Marit Dijk.
Door corona ligt het leven al een tijd stil, maar voorzichtig pakken we de draad een beetje op. De gedachten gaan bijvoorbeeld weer uit naar de vakantie. Vakantiegangers maken graag gebruik van het steeds populairdere Airbnb. Deze vorm van toeristische verhuur neemt inmiddels zulke grote vormen aan dat in steden als Parijs, Londen, Barcelona en Amsterdam het woongenot van inwoners onder druk komt te staan.
Tijd om in te grijpen, moet de regering hebben gedacht. Zeker nu de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) in een uitspraak van 29 januari 2020 een streep heeft gezet door de beperking van toeristische verhuur via de Huisvestingwet 2014 door de gemeente Amsterdam. De wetgever vindt het van belang gemeenten extra instrumenten te geven om de balans te bewaren tussen vakantieverhuur en woongenot. Daarvoor is op 29 november 2019 het wetsvoorstel ‘Wet toeristische verhuur van woonruimte’ ingediend bij de Tweede Kamer.
Regulering toeristische verhuur
Het wetsvoorstel maakt het mogelijk dat gemeenten toeristische verhuur reguleren via registratie van verhuurbare woonruimte, meldplichten per verhuring, beperkingen van het aantal nachten verhuur via een nachtencriterium en als ultimum remedium een vergunning voor toeristische verhuur.
Als een gemeente van (een van) deze instrumenten gebruik wil maken, dan moet de gemeente dat vastleggen in de gemeentelijke huisvestingsverordening.
Wat is toeristische verhuur?
Kernbegrip is het begrip ‘toeristische verhuur’. Volgens het wetsvoorstel is dit:
“in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen.”
Doel en duur van het verblijf maken geen onderdeel uit van de definitie. Dit betekent dat bijvoorbeeld ook verhuur van woonruimte aan expats onder toeristische verhuur kan vallen. Niet alleen de echte toeristische dagverhuur, maar ook verblijf als short stay valt onder de definitie. Pas bij inschrijving in de basisregistratie personen (BRP) is er geen sprake meer van toeristische verhuur.
De definitie van toeristische verhuur maakt ook geen onderscheid tussen verhuur van de gehele woonruimte of verhuur van een gedeelte van de woning, waarbij de hoofdbewoner ook in de woonruimte aanwezig is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een B&B.
In de huisvestingsverordening kan de gemeente de systematiek van de wet uitwerken door aanwijzing van:
- categorieën woonruimte;
- per aangewezen gebied; en
- vormen van toeristische verhuur,
waarvoor de registratieplicht, meldplicht, het nachtencriterium dan wel de vergunningplicht geldt.
Voorbeeld
Stel dat bewoners van een wijk veel last ondervinden van toeristen. De gemeenteraad kan dan besluiten om voor die wijk een nachtencriterium van bijvoorbeeld 60 nachten per jaar voor toeristische verhuur in de huisvestingsverordening op te nemen.
Een expat of uitwisselingsstudent die voor drie maanden woonruimte zoekt, kan nu echter ook niet meer in deze wijk terecht. Dit, terwijl het nog maar de vraag is of omwonenden dezelfde overlast ervaren bij verhuur aan expats. Met andere woorden, met het aanpakken van de overlast, worden ook andere vormen van verhuur onmogelijk gemaakt. Dat komt door het ruime begrip ‘toeristische verhuur’.
Gemeentelijke regelgeving
De wetgever regelt zelf niet veel, maar laat dit over aan gemeenten zelf. Door een breed criterium op te nemen voor toeristische verhuur, wordt het aan de gemeente gelaten om maatwerk te leveren met de gemeentelijke huisvestingsverordening. Ook de verantwoording en motivering wordt bij de gemeenten belegd. Zo moet de gemeente motiveren dat er sprake is van schaarste in woonruimte of dat de leefbaarheid van de woonomgeving onder druk staat. Voorts moet gemotiveerd worden hoe de maatregelen deze effecten zullen tegengaan. Bij de keuze voor een vergunningenstelsel moet rekening worden gehouden met de Dienstenrichtlijn.
Ook zal de overige regelgeving van de gemeente aangepast moeten worden aan de huisvestingsverordening. In het kader van de verblijfsduur kan het huidige gemeentelijk beleid bijvoorbeeld strijdig zijn met het brede begrip ‘toeristische verhuur’ uit het wetsvoorstel. Tot slot geeft ook het bestemmingsplan soms regels over B&B of andere vormen van kortdurende verhuur van (een deel van) een woning.
Wanneer treedt de wet in werking?
Op 6 april 2020 heeft de commissie Binnenlandse Zaken besloten dat de openbare behandeling van het wetsvoorstel wordt voortgezet na het zomerreces. Daarna volgt nog behandeling in de Eerste Kamer. Het is dus nog niet duidelijk wanneer de wet in werking treedt.
En volledigheidshalve: de Omgevingswet (per 1 januari 2022) zal niet van invloed zijn, omdat de Huisvestingswet naast de Omgevingswet gewoon blijft gelden.
Heb je vragen over bovenstaande? Ons team bestuursrecht helpt je graag.