Sloten vervangen van gehuurde bedrijfsruimte: Wat mag de verhuurder doen?
Wanneer een huurder te maken krijgt met een huurachterstand of zijn onderneming staakt in een gehuurde bedrijfsruimte, kan de verhuurder besluiten de sloten te vervangen. Dit roept vaak de vraag op: mag de verhuurder dit zomaar doen? In deze blog gaan we in op de regels en recente jurisprudentie omtrent het vervangen van sloten in geval van huurachterstand.
Wanneer mag de verhuurder de sloten van een gehuurde bedrijfsruimte vervangen?
In een recente zaak had de huurder vijf maanden huurachterstand en was de onderneming in het gehuurde pand gestaakt. De verhuurder drong erop aan de sleutels in te leveren en verving, na het inleveren, vervolgens de sloten. Maar mag dit zomaar zolang de huurovereenkomst doorloopt?
Wat vond de rechtspraak?
Tot voor kort oordeelde de rechtspraak dat het vervangen van de sloten door de verhuurder niet was toegestaan, omdat dit in strijd zou zijn met de verplichting tot het verschaffen van huurgenot (zie onder meer Hof Arnhem-Leeuwarden ELI:NL: GHARL:2018:7133). Die kernverplichting tot het verschaffen van huurgenot kan na opschorting niet ongedaan gemaakt worden. Omdat een ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder wegens een tekortkoming van de huurder altijd via de rechter moet plaatsvinden, vond de jurisprudentie overwegend dat het vervangen van de sloten feitelijk neerkwam op “eigen richting”.
Wat vindt de Hoge Raad?
De Hoge Raad oordeelt anders (ECLI:NL:HR:2024:389) en stelt dat het onder bepaalde omstandigheden geoorloofd is voor de verhuurder om zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten.
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Als regel geldt dat wanneer één partij haar verbintenis niet nakomt, de andere partij bevoegd is haar eigen verplichtingen op te schorten. De verplichtingen tot het betalen van huurpenningen en het verschaffen van huurgenot zijn onderling verbonden en kunnen beiden worden opgeschort, aldus de Hoge Raad.
Het feit dat de opschorting van het huurgenot niet betrekking heeft op dezelfde maand waarin de huurpenningen niet zijn betaald, vormt daarbij geen obstakel. Evenmin staat het in de weg dat het huurgenot dat in het verleden is opgeschort, na betaling van de achterstand niet alsnog aan de huurder kan worden verleend. Deze situatie blijft volgens de wet voor rekening van de tekortschietende huurder.
Conclusie voor verhuurders: Wat moet u weten?
Door deze uitspraak van de Hoge Raad wordt de mogelijkheid voor een verhuurder tot opschorting van het huurgenot door afsluiting van het gehuurde erkend. Enige reserve voor te enthousiaste verhuurders is op zijn plaats. Uiteindelijk gaat het weer om de omstandigheden van het geval. Met het vervangen van de sloten is de verhuurder er bovendien nog niet, omdat de huurovereenkomst nog in rechte ontbonden zal moeten worden.
Overweegt u om als verhuurder tot opschorting over te gaan, dan kunt u vooraf altijd contact met ons opnemen om te kijken of uw casus vergelijkbaar is.