Goed verhuurderschap en de verhuurdersvergunning in Groningen

Minister van Binnenlandse Zaken Ollongren wil discriminatie op de woningmarkt en huisjesmelkerij tegengaan. Daartoe heeft de minister op 1 november 2018 het bestuurlijk overleg "goed verhuurderschap" gevoerd met verschillende partijen die zich bezighouden met verhuur. Onder meer de volgende partijen waren aanwezig bij dit overleg: Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de gemeente Amsterdam, de Woonbond, de Landelijke Studentenvakbond (LSVb), Vastgoed Belang en Aedes.

In een kamerbrief van november 2018 zet de minister uiteen dat zij wil komen tot een doelmatige aanpak van discriminatie, intimidatie en bedreiging door verhuurders en bemiddelaars of bemiddelaars die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders in rekening brengen. De aanpak bestaat onder meer uit betere voorlichting van partijen en verscherpte handhaving in samenwerking met huurteams en gemeenten.

De Groningse gemeenteraad is een stap verdergegaan en heeft besloten dat bemiddelaars en verhuurders van kamers of appartementen aan studenten in Groningen vanaf 1 januari 2019 een verhuurvergunning nodig hebben.

Voor de vraag wie, hoe en wanneer een vergunning is vereist, verwijs ik naar de blog van Leon Mathey. Hier volsta ik met de opmerking dat – als gevolg van het vergunningstelsel – de gemeente de mogelijkheid heeft om de vergunning in te trekken als de verhuurder/ondernemer structureel “de fout” ingaat. De vergunning voor het adres waar het zich afspeelt kan worden ingetrokken en in extreme gevallen kan de gemeente zelfs de verhuurvergunning voor het complete bedrijf intrekken. Overigens kan de gemeente de vergunning niet intrekken vanwege gedragingen gepleegd vóór de inwerkingtreding. Het betreft enkel gedragingen na 1 januari 2019.

Door de intrekking heeft de verhuurder een pand dat hij niet meer mag verhuren. De intrekking heeft niet als direct gevolg dat de bestaande huurovereenkomsten zijn geëindigd en de huurders moeten vertrekken. Het is de vraag welke mogelijkheid een verhuurder heeft om de huur te beëindigen. Gedacht zou kunnen worden aan de mogelijkheid de huurovereenkomsten te ontbinden op grond van artikel 7:210. Daarin is de bevoegdheid voor verhuurder en huurder neergelegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt door een gebrek dat de verhuurder niet hoeft te verhelpen. De beoordeling is mede afhankelijk van de invulling van het huurrechtelijke begrip “gebrek”.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak als de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Dit ziet voornamelijk op de onderhoudstoestand, maar ook een overheidsmaatregel zoals een bestemmingsplan of een vergunning kan een gebrek opleveren. Illustratief is een uitspraak  van het Gerechtshof Amsterdam waarin de verhuurder de huurovereenkomst kon ontbinden, omdat een overheidsmaatregel het gebruik als woning verhinderde. In dat geval kon verhuurder op grond van artikel 7:210 BW de huurovereenkomst ontbinden omdat herstel van dit gebrek en ook de genotsverschaffing onmogelijk is geworden. Zal een rechter tot een zelfde oordeel komen als de verhuurvergunning ontbreekt ten gevolge van slecht verhuurderschap? Dat ligt (meer) in de sfeer van de verhuurder zelf.

De verhuurdersvergunning is een op het eerste gezicht vergaande regeling en roept naast bovenstaande vraag, andere vragen op:

• Wat zijn de gevolgen voor studenten? Komen zij op straat te staan?
• Hoe wordt omgegaan met verhuurders- en bemiddelingskantoren die hun vergunning kwijtraken?
• Levert het intrekken van de vergunning een inbreuk op de (eigendoms)rechten van verhuurder op?

Dit zijn slechts enkele vragen die zich op voorhand niet 1-2-3 laten beantwoorden. De praktijk en met name de jurisprudentie zal uitwijzen wat de gevolgen zijn.