Het retentierecht in de bouw

Het retentierecht is vastgelegd in artikel 3:290 van het Burgerlijk Wetboek. Waar een aannemer in beginsel verplicht is om het werk bij oplevering ter beschikking aan de opdrachtgever te stellen, wordt daarop een uitzondering gemaakt indien de aannemer met succes zijn retentierecht uitoefent. Dat recht houdt – kort gezegd – in dat de aannemer het werk niet hoeft af te geven, zolang zijn vordering nog niet is voldaan. Een bijzonder opschortingsrecht dus.

Het retentierecht geeft de opdrachtgever dus een prikkel om alsnog te betalen, pas daarna krijgt hij immers de beschikking over het werk. Opdrachtgevers zijn in de regel – vanzelfsprekend – niet gelukkig met een ingeroepen retentierecht. Zij zullen zich daartegen willen verzetten. Omdat het retentierecht geen vanzelfsprekendheid is (daarvoor gelden aanvullende voorwaarden), is de  vraag of het retentierecht terecht (en op juiste wijze) is ingeroepen dan ook regelmatig onderwerp van discussie. Het is daarom zaak om goed na te gaan of daadwerkelijk aan de voorwaarden van artikel 3:290 BW is voldaan.

Het retentierecht kent drie voorwaarden:

1. een opeisbare vordering uit hoofde van de aannemingsovereenkomst;
2. samenhang tussen die vordering en de verplichting tot afgifte en;
3. feitelijke macht over het werk.

Met name ten aanzien van de feitelijke macht ontstaat nog wel eens onduidelijkheid. Een (bijvoorbeeld) garagehouder zal waarschijnlijk niet veel moeite hebben om aan te tonen dat hij een bepaalde auto onder zich heeft (tot zijn klant betaalt), maar voor een aannemer is dit (specifiek bij onroerende zaken) vaak lastiger te bewijzen. Want waaruit blijkt de feitelijke macht over een onroerende zaak? Dient de aannemer dan 24/7 in het pand aanwezig te zijn?

Blijkens vaste rechtspraktijk (en rechtsliteratuur) wordt feitelijke macht over een onroerende zaak aangenomen indien de aannemer een zodanige feitelijke macht over de zaak heeft, dat deze voor de schuldenaar ontoegankelijk of onbruikbaar is. Een absoluut gegeven is deze regel echter niet, uitzonderingen daarop zijn mogelijk. Zo is onder omstandigheden niet vereist dat de betreffende zaak voor de schuldenaar ontoegankelijk is, maar er is ook wel geoordeeld dat – hoewel de schuldenaar een pand niet meer kon betreden – toch geen feitelijke macht werd aangenomen. Het is een beetje cliché, maar zoals wel vaker hangt het bestaan van ‘feitelijke macht’ af van alle omstandigheden van het geval. 

Het retentierecht kan door een aannemer worden ingezet als pressiemiddel tegen zijn opdrachtgever, namelijk indien de opdrachtgever (onterecht) weigert om de vordering van de aannemer te voldoen.  Het recht moet uiteraard wel op juiste wijze worden ingeroepen. In deze blog heb ik de geldende voorwaarden (summier) uiteengezet. Het uitoefenen en toepassen van het retentierecht is echter maatwerk en afhankelijk van alle concrete omstandigheden van het geval. Mocht u nader advies willen over het (inroepen of beëindigen van het) retentierecht dan staat het  team Bouwrecht van PlasBossinade uiteraard voor u klaar.