Let op bij het eindigen/voortzetten tijdelijke huurovereenkomst

Voor het eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst is geen wettelijke opzeggingsgrond vereist, maar er gelden nog wel strikte regels voor het daadwerkelijk eindigen van zo’n huurovereenkomst. Maar ook bij een (korte) verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst moeten partijen goed opletten.

Daadwerkelijk eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst

Hoewel een tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege eindigt, moeten de in artikel 7:271 BW beschreven “spelregels” worden gevolgd om te voorkomen dat de tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt.

Allereerst gelden er maximale huurtermijnen voor tijdelijke huurovereenkomsten. Voor zelfstandige woonruimte (appartement) geldt een periode van maximaal twee jaar of korter en voor onzelfstandige woonruimte (studentenkamers) is de periode maximaal vijf jaar of korter.[1]

Er is geen opzegging vereist, maar er is wel een schriftelijke kennisgeving nodig. De verhuurder dient de huurder niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de einddatum schriftelijk te informeren over het eindigen van de huurovereenkomst (en per wanneer). Bij uitblijven van een tijdige schriftelijke kennisgeving wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.

Aandachtspunten bij een voortzetting

Als wettelijk uitgangspunt geldt dat iedere voortzetting van de tijdelijke huurovereenkomst als een verlenging voor onbepaalde tijd wordt gezien (artikel 7:271 lid 1 laatste zin BW). Eenvoudig gezegd: meerdere tijdelijke huurovereenkomsten achter elkaar zijn wel toegestaan, maar hebben een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als gevolg.

Zelfs een korte voortzetting om de huurder de gelegenheid te geven een andere woonruimte te zoeken kan een verlenging voor onbepaalde tijd betekenen. Een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 9 april 2019 onderstreept nog eens het risico van een (korte) voortzetting.

In die zaak was sprake van een huurovereenkomst die liep van 1 september 2014 tot en met 31 augustus 2016. Vervolgens zijn partijen overeengekomen dat het gebruik zal eindigen op 28 februari 2017 (dus later dan de eindtermijn).[2] Weliswaar was de huurovereenkomst gesloten vóór 1 juli 2016 en is daarmee geen sprake van een tijdelijke huurovereenkomst. De overwegingen van het Gerechtshof kunnen worden toegepast op een (korte) voortzetting van de tijdelijke huur.

Het Gerechtshof overweegt in die specifieke zaak dat de beëindigingsovereenkomst een verlenging van de bestaande huurovereenkomst is met als gevolg dat de huurder huurbescherming toekomt. De beëindigingsovereenkomst op zichzelf bevat immers de kenmerken van een huurovereenkomst nu de huurder het genot van de woning had en daarvoor een bedrag betaalde.

Ken de spelregels

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan waarbij een huurder geen huurbescherming krijgt. Verhuurders die willen vermijden dat hun huurder(s) een beroep op huurbescherming kan doen, doen er goed aan de spelregels van de tijdelijke huurovereenkomst goed te kennen en toe te passen.

Ook kan een korte voortzetting van de huur door middel van een beëindigingsovereenkomst als een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd worden opgevat. Met als gevolg dat de huurder een beroep op huurbescherming toekomt. Indien partijen daadwerkelijk een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst beogen, dient dit dan ook goed beschreven en vastgelegd te worden en kan dit de wettelijke termijn van tijdelijke huurovereenkomst – hoogstwaarschijnlijk – niet verlengen.

[1] Een overschrijding van de maximale periode van 2 respectievelijk 5 jaar levert een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op.

[2] Voor een uitgebreide beschrijving van de casus verwijs ik u naar de uitspraak.