Pas op met (te) snelle ontruiming van huurwoning!

In de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 28 mei 2019 worden de gevolgen besproken van een ontruiming, die – naar later blijkt – geen stand hield.

Wat speelde er?

De verhuurder vorderde in een spoedprocedure (kortgeding rechter) ontruiming van de woning. In eerste instantie werd dit toegewezen en de woning werd gedwongen ontruimd en opnieuw verhuurt. In hoger beroep bleek dat de ontruiming niet had mogen plaatsvinden en de ontruimde huurders maakten aanspraak op terugkeer naar de woning. De verhuurder kan de woning onmogelijk op hetzelfde moment aan twee huurders verhuren en ontbond de huurovereenkomst met de ontruimde huurders buitengerechtelijk.

Vordering tot beschikkingstelling en schadevergoeding

De ontruimde huurders laten het er niet bij zitten en beginnen een nieuwe procedure waarin zij naast de veroordeling van verhuurder om de woning alsnog aan hen ter beschikking te stellen schadevergoeding ook vorderen.

Zowel de Rechtbank als het Gerechtshof oordelen dat de verhuurder niet beide huurovereenkomsten kan nakomen en dat de tweede huurder – gelet op zijn goede trouw – beschermd moet worden. De tweede huurder heeft als het ware een “sterker recht”. De woning kan niet meer ter beschikking worden gesteld aan de ontruimde huurders. Juridisch gezien levert dit een “gebrek” op in de zin van artikel 7:204 BW.

Daarnaast oordelen de Rechtbank en het Gerechtshof dat het voor verhuurder onmogelijk is geworden om het gebrek te verhelpen. Hierdoor krijgt de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 7:210 BW).

Hoewel de ontruimde huurders niet de beschikking krijgen over de woning, blijven zij door de vordering tot schadevergoeding niet (volledig) met lege handen staan. Het Gerechtshof veroordeelt de verhuurder tot vergoeding van schade.              

Slechts een deel van de schadeposten wordt toegewezen, omdat de huurders niet volledig slagen de schadeposten te onderbouwen. Hun vordering tot vergoeding van hun immateriële schade wordt echter wel toegewezen, hetgeen opmerkelijk is en niet vaak voorkomt. In casu wordt het toegewezen omdat de ontruimde huurders gedurende twintig maanden uit elkaar woonden vanwege de gedwongen ontruiming. Er was sprake van een gebroken gezin.

Slotsom

Een verhuurder staat – na het verkrijgen van een ontruimingstitel – voor een dilemma. In de praktijk wordt vaak direct overgegaan tot ontruiming van de woning, zonder na te denken over de gevolgen van een eventueel hoger beroep. Het risico bestaat dat achteraf blijkt dat de verhuurder niet had mogen ontruimen en er een schadeplicht is.

Zeker wanneer sprake is van een zogenaamd wanbetaling kort geding door een deurwaarder en een huurder die verstek laat gaan of zichzelf verdedigt, is het zaak om een goede en bewuste afweging te maken alvorens te ontruimen.

[1] In deze blog staat een uitspraak over een huurwoning centraal. Een soortgelijke redenering kan ook worden toegepast in geval van (ver)huur van bedrijfsruimte.