Spoedwet: Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Vanwege de coronacrisis heeft minister van Veldhoven (Milieu en Wonen) op 26 maart 2020 aangekondigd maatregelen te nemen om huurders en verhuurders tegemoet te komen. Zo is met enkele verhuurdersorganisatie en brancheverenigingen afgesproken nu geen huisuitzettingen te doen.[1] Daarnaast is de minister met een spoedwet gekomen om tijdelijke huurcontracten te verlengen. Het wetsvoorstel is op 16 april aangenomen door de Tweede Kamer en ligt op dit moment bij de Eerste Kamer. Deze wet treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 april 2020. In deze blog bespreek ik de spoedwet en ga ik nader in op de voorwaarden en weigeringsgronden.

Kort gezegd maakt de spoedwet het mogelijk een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst die afloopt tussen 31 maart en 1 juli 2020 overeen te komen – zonder dat hierdoor huurbescherming ontstaat voor de huurder. Die verlenging betreft maximaal drie maanden en loopt tot uiterlijk 1 september.[2]

Deze spoedwet kan zowel huurders als verhuurders een helpende hand bieden. Tegelijkertijd moeten vooral verhuurders zich bewust zijn van een wijziging in de “spelregels” van de tijdelijke huurovereenkomsten.

Tijdelijke huurovereenkomst woonruimte

De spoedwet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:271 BW – die eindigen in de periode tussen 31 maart en 1 juli 2020 (artikel 1 van de spoedwet). Al eerder schreef ik een blog over de mogelijkheid tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor woonruimte.

Ingevolge artikel 7:271 BW dient de verhuurder de huurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk daarover te informeren. Als de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur verlengd (!). Ingevolge artikel 6 van de spoedwet is daar nu ook een informatieplicht bijgekomen: de verhuurder dient de huurder te informeren over de mogelijkheden op grond van de spoedwet.[3]

Ook schreef ik dat iedere voortzetting van de tijdelijke huurovereenkomst als een verlenging voor onbepaalde tijd[4] wordt gezien. Met de spoedwet wordt hier voor een bepaalde periode een uitzondering op gemaakt.

Procedure van de spoedwet

Verzoek door huurder of verhuurder

Indien een huurder of verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst die afloopt tussen 31 maart en 1 juli 2020 wil verlengen zal hij dit aan de andere partij kenbaar moeten maken door middel van een schriftelijk verzoek.

Indien de verhuurder een dergelijk verzoek doet is de (schriftelijke) instemming van de huurder vereist. Blijft de instemming van de huurder uit, dan wordt de huurovereenkomst niet tijdelijk verlengd (artikel 3 van de spoedwet).

Voor de huurder is een termijn gegeven waarbinnen het verzoek moet worden gedaan. De huurder dient een verzoek tot verlenging binnen één week na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder te doen (artikel 2 van de spoedwet). Ingevolge artikel 8 van de spoedwet kan – indien de verhuurder de huurder vóór de datum van inwerkingtreding van de spoedwet schriftelijk heeft geïnformeerd – het verzoek tot verlenging doen binnen één week na de datum van inwerkingtreding van de spoedwet.

Weigeringsgronden

Indien de huurder – binnen één week na de kennisgeving – een voorstel tot verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst doet, kan de verhuurder dit voorstel weigeren. De verhuurder kan dit slechts weigeren op grond van een beperkt aantal “weigeringsgronden”  en hij moet dit binnen een week na ontvangst van het voorstel doen. De verhuurder kan weigeren in te stemmen indien hij de woning:

1. Verkocht heeft aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
2. Opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat;
3. Zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
4. Wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
5. Wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.

Voornoemde situaties dienen zich voor te doen op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder moet de verplichting zijn aangegaan voor 1 april 2020.

De verhuurder kan ook weigeren in te stemmen indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 4 van de spoedwet).

Vervolg: procesinitiatief bij huurder

Indien verhuurder weigert in te stemmen op grond van een van voormelde weigeringsgronden, is het aan de huurder om de rechter te verzoeken te bepalen dat de huurovereenkomst alsnog wordt verlengd. Het procesinitiatief ligt bij de huurder.

Aanzegging voor 12 maart 2020

In artikel 5 van de spoedwet is ingegaan op het geval dat de verhuurder de huurder vóór 12 maart 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt (de schriftelijke kennisgeving). In die situatie kunnen verhuurder en huurder – in afwijking van de zojuist besproken artikelen 2 en 3 van de spoedwet – schriftelijk overeenkomen dat de huurovereenkomst wordt verlengd met een, twee of drie maand(en), maar niet tot een later datum dan 1 september 2020.

Verhuurder let op!

Met de tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst wordt een mogelijkheid gegeven tijdelijke huurovereenkomsten voor een zekere periode te verlengen. De spoedwet lijkt daarmee zowel verhuurders als huurders een helpende hand te bieden.

Als verhuurder moet je echter (extra) alert zijn op de tijdelijke wijziging in de “spelregels” van de tijdelijke huurovereenkomsten. Niet alleen is de (inhoud van de) schriftelijke kennisgeving uitgebreid, maar herleeft de verhuurdersplicht om de huurder te informeren nadat er een nieuwe bepaalde duur is overeengekomen.

Indien de tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk is verlengd, zal de verhuurder opnieuw de huurder tijdig vóór het verstrijken van de (nieuw overeengekomen) bepaalde duur schriftelijk daarover dienen te informeren. Als de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur verlengd (!).

In dit verband merk ik op dat – hoewel de spoedwet geen sanctie bevat wanneer een verhuurder zijn informatieplicht niet nakomt – het niet ondenkbaar is dat een rechter oordeelt dat de verhuurder tekortschiet in zijn verplichting de huurder (deugdelijk) te informeren. De rechter kan dan oordelen dat sprake is van een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde duur.

Tot slot geldt dat hoewel de spoedwet komt te vervallen op 1 september 2020, de spoedwet voorziet in de mogelijkheid de termijn te verlengen tot uiterlijk 1 december 2020 (artikel 7 van de spoedwet). De tijdelijke huurovereenkomst kan nogmaals worden verlengd.

[1] De overheid heeft met onder meer Aedes, Vastgoed Belang, IVBN en Kences afgesproken dat gedurende de crisisperiode geen ontruimingen zullen plaatsvinden. Tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast.

[2] In de spoedwet is reeds voorzien van de mogelijkheid de termijn te verlengen (artikel 7 van de spoedwet).

[3] Deze (extra) verplichting gaat pas in op het moment dat de spoedwet in werking is getreden waarmee een uitzondering is gemaakt op het “werkt terug tot en met 1 april 2020”.

[4] Wanneer sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt dat huurder aanspraak kan maken op volledige huurbescherming en gelden er wettelijke beëindigingsgronden voor verhuurder.