Sturen op woonruimtevoorraad zonder brokken te maken
In veel delen van Nederland is er een tekort aan woningen. Er wordt gebouwd, maar de bouw lijkt niet opgewassen tegen de grote vraag. Gemeenten zitten dus krap, maar hebben wel instrumenten om te sturen op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad. De Huisvestingswet, met name artikel 21 en de daarin opgenomen vergunningplicht voor het samenvoegen, onttrekken en omzetten van woonruimte, is daar een belangrijk voorbeeld van.
Op gemeenteniveau vergunningplicht afbakenen in verordening
Met deze vergunningplicht kan worden voorkomen dat de schaarste op de woningmarkt door verandering in de woonruimtevoorraad toeneemt. Gemeenten kunnen in hun eigen huisvestingsverordening een deel van de woonruimtevoorraad afbakenen waar een vergunning nodig is voor het onttrekken, samenvoegen of omzetten van woonruimte. Deze afbakening, door bijvoorbeeld bepaalde wijken aan te wijzen, moet zijn gericht op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de woningmarkt.
Dit systeem is geen algehele vrijbrief om te sturen op de woonruimtevoorraad. De Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening kennen namelijk een beperking. De vergunningplicht moet zijn gericht op het algemeen belang van de samenstelling en het behoud van de woonruimtevoorraad en van de leefbaarheid. Dát dit doel wordt nagestreefd door de gemeente, moet wel onderbouwd zijn door de gemeente.
Hier slaan gemeenten soms de plank mis; kennelijk kennen ze hun eigen gemeente niet altijd even goed, althans geven ze daar geen blijk van, tot ongenoegen van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling).
Gemeenteraad moet schaarste aan goedkope woonruimte op wijkniveau onderbouwen
Zo gaat bijvoorbeeld gemeente Rotterdam onderuit in de recente uitspraak van de Afdeling van 29 april 2020.
Neva Vastgoed BV (Neva) wil in twee van haar panden de woonruimte verbouwen tot twee aparte zelfstandige woonruimten. Het college van B&W heeft deze aanvragen afgewezen omdat de panden zijn gelegen in een zogenoemd nulquotumgebied en het belang van het verbouwen van de panden tot ieder twee woonruimten niet groter is dan het belang van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
In de Huisvestingsverordening heeft de Rotterdamse gemeenteraad wijken aangewezen waarop de vergunningplicht van artikel 21 Huisvestingswet van toepassing is. De Afdeling overweegt (overigens exceptief, dus achteraf, toetsend) dat de gemeenteraad bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening onder meer niet heeft onderbouwd dat in de wijken in deze zaak, sprake was of is van schaarste aan goedkope woonruimte die het opnemen van een verbod tot woningvorming met vergunningplicht rechtvaardigde.
De bepalingen waaruit de vergunningplicht voor deze wijken gold, had door het college buiten toepassing gelaten moeten worden. Neva had geen vergunning nodig voor woningvorming, aldus de Afdeling.
Risico’s voor bestaande Huisvestingsverordeningen en daarin aangewezen wijken
Met deze uitspraak is de deur niet op een kier, maar wijd open gezet om bij procedures over vergunningen voor het onttrekken, samenvoegen of omzetten van woonruimte te betogen dat in de betreffende wijk geen schaarste is aan goedkope woonruimte, althans dat de gemeenteraad dat bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening onvoldoende heeft onderbouwd.
Gemeenten en woningeigenaren, let op!
Om als (decentrale) overheid effectief te kunnen sturen op de woonruimtevoorraad en leefbaarheid, is het dus zaak dat de gemeenteraad bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening gedegen onderzoek op wijkniveau laat doen. Bij een snel veranderende economie en woonruimtevoorraad is het misschien zelfs raadzaam om, vooral sinds deze uitspraak, de verordening (en de aangewezen wijken), te updaten.
Woningeigenaren, met een sterk eigendomsrecht, die bijvoorbeeld hun woning “kamersgewijs” willen verhuren, staan in zaken als deze altijd op (informatie)achterstand; de Afdeling biedt hen nu een flinke steun in de rug.
Heb je vragen over de Huisvestingsverordening in/van jouw gemeente? Ik adviseer graag.