Uitspraken huur bedrijfsruimte en corona
Op 25 maart 2020 publiceerde Saskia Frijling een blog over de gevolgen van de coronamaatregelen. De vraag was wat dit betekent voor een verhuurder of huurder. Een vraag die zich nog steeds niet eenvoudig laat beantwoorden. Inmiddels druppelen de eerste uitspraken binnen over de gevolgen van de coronacrisis voor huurovereenkomsten. Het is tijd voor een update.
- Voorzieningenrechter rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2020;
- Voorzieningenrechter rechtbank Gelderland van 29 mei 2020;
- Voorzieningenrechter rechtbank Overijssel van 3 juni 2020.
In deze gevallen betreft het kort geding zaken naar aanleiding van het niet betalen van de huurprijs. Hoewel uitspraken in een kort geding slechts een “voorlopig” oordeel bevatten, geven ze een eerste indruk over hoe omgegaan wordt met de huurrechtelijke vraagstukken als gevolg van de corona(maatregelen).
Overheidsmaatregelen leveren een gebrek op
De voorzieningenrechters oordelen (voorlopig) dat de – vanuit overheidswege – gedwongen sluiting een gebrek oplevert.
De voorzieningenrechter Noord-Nederland baseerde haar oordeel op de reactie van de minister tijdens de parlementaire behandeling over het toepassingsbereik van artikel 7:210 BW:
“De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”
De voorzieningenrechter Gelderland overweegt dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke pandemie niet voor ogen hebben gehad. Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid. Voorts kan uit de parlementaire geschiedenis worden afgeleid dat het begrip “gebrek” niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de coronacrisis. Er is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
(Mogelijk) gevolg: huurprijsvermindering
Indien sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, kan dit vergaande gevolgen hebben. Een huurder kan dan aanspraak maken op (evenredige) huurprijsvermindering op grond van de wet (artikel 7:207 BW).
Of een huurder dit recht ook daadwerkelijk kan verzilveren, hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst. Artikel 7:207 BW is namelijk van regelend recht en dit artikel kan contractueel worden uitgesloten. In de recente ROZ-modellen is standaard een exoneratieclausule opgenomen waaruit volgt dat een huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in geval van een gebrek.
Toepassing
In de eerste twee uitspraken deed de huurder een beroep op huurprijsvermindering en kwam de vraag aan de orde of de huurovereenkomst een exoneratieclausule bevatte die de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken uitsloot of beperkte.
In de eerste uitspraak was sprake van een oud ROZ-model (algemene bepalingen volgens het ROZ-model van 1980) en oordeelde de voorzieningenrechter (Noord-Nederland) dat zo’n exoneratie niet aan de orde was met als gevolg dat de huurder recht heeft op huurprijsvermindering.
In de tweede uitspraak werd het recht op huurvermindering in de huurovereenkomst weliswaar uitgesloten, maar de huurder (voetbalclub Vitesse) deed een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). De voorzieningenrechter oordeelde dat de huurder haar beroep op redelijkheid en billijkheid/onvoorziene omstandigheden onvoldoende (inhoudelijk) had onderbouwd met als gevolg dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering.
De derde uitspraak wijkt af van de andere twee “corona-uitspraken”, omdat partijen ook een geschil hadden over onderhoud, huurprijsherziening en verkoop van het bedrijf.
De voorzieningenrechtbank Overijssel oordeelt dat de huurder geen beroep kan doen op de coronacrisis. Weliswaar kan een – van overheidswege gedwongen – sluiting een gebrek opleveren, maar in dit geval ligt dit in de risicosfeer van huurder.
Indien de gedwongen sluiting krachtens overheidsvoorschrift een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, is van een gebrek (toch) geen sprake (artikel 7:204 lid 2 BW). De voorzieningenrechter oordeelt dat de sluiting voor rekening van de huurder komt, omdat hij contractueel verantwoordelijk is voor de vergunningen en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. Contractueel gezien is het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd.
Bij deze uitspraak kan een kanttekening geplaatst worden, omdat de voorzieningenrechter oordeelde over (veel) meer dan de coronacrisis. Bovendien had de huurder de huurbetaling al opgeschort voordat de corona-maatregelen werden aangekondigd. De huurder kon op weinig sympathie rekenen.
Ook is de uitleg van de voorzieningenrechter opvallend ten aanzien van de contractuele verplichting voor huurder zorg te dragen voor de vergunningen, ontheffingen en toestemmingen. Betoogd zou kunnen worden dat de noodverordening vanwege corona niet hetzelfde is als een vergunning, ontheffing en toestemming. De verplichte sluiting valt dan niet in de risicosfeer van de huurder.
Het is de vraag of deze uitleg van de betreffende bepaling gevolgd zal worden in de corona-gerelateerde rechtspraak.
Conclusie
Hoewel de drie uitspraken slechts een voorlopig oordeel geven en het nog wachten is op een meer definitief oordeel in een bodemprocedure, wordt hiermee een eerste indruk gegeven wat de huurrechtelijke gevolgen zijn van de coronacrisis.
Hoewel de voorzieningenrechters concluderen dat de – van overheidswege – gedwongen sluiting een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW is dit (nog) geen uitgemaakte zaak. In de literatuur zijn er voldoende (juridische) aanknopingspunten gevonden om de sluiting van overheidswege in de risicosfeer van de huurder te leggen.
Indien vaststaat dat sprake is van een gebrek, is een vervolgvraag of de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Dit hangt af van hetgeen contractueel is afgesproken (en van overige omstandigheden van het geval).
Nog steeds is ons advies om aan te sturen op een redelijke oplossing voor beide partijen waarbij oog is voor de inhoud van de huurovereenkomst en de belangen van beide partijen. Voor vragen hierover dan wel bijstand bij het vastleggen van een gemaakte afspraak zijn wij uiteraard beschikbaar.