Verhuurder overvalt huurster met huurbeëindigingsovereenkomst!

Op initiatief van de verhuurder hadden partijen op enig moment in de huurwoning afgesproken. Zonder huurster daar voor het gesprek over in te lichten, gaf verhuurder tijdens het gesprek aan dat hij de huur wilde beëindigen, omdat hij de woning wilde verkopen. Verhuurder had – gemakshalve – een gedeeltelijk ingevulde beëindigingsovereenkomst meegenomen. Beide partijen tekenden de beëindigingsovereenkomst waarin stond dat de huurovereenkomst werd “ontbonden met ingang van 1 maart 2019”.

Kort nadien leek de huurster wakker te zijn geworden en mailde zij de verhuurder. In die mail gaf zij het volgende aan:

“Je gaf mij de indruk dat ik geen andere keuze had dan mee te werken aan de ontbinding van de huurovereenkomst, dat ik geen poot had om op te staan. Ik was totaal overdonderd. (…). Ik moest tekenen, en dat heb ik onder deze druk tegen mijn wil gedaan.”

Verhuurder was het hier niet mee eens en stelde – kort gezegd – een bindende beëindigingsovereenkomst te zijn overeengekomen.

Uiteindelijk start huurster een procedure waarin ze de vernietiging van de beëindigingsovereenkomst vorderde. De beëindigingsovereenkomst zou zijn gesloten door misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 BW) dan wel doordat zij heeft gedwaald (artikel 6:228 BW).

De kantonrechter gaf huurster gelijk waarna verhuurder in hoger beroep ging. In hoger beroep gaf verhuurder nog eens aan dat het huurster volledig vrij stond de beëindigingsovereenkomst niet te ondertekenen en werd betwist dat sprake was van misbruik van omstandigheden.

Ook het hof oordeelde dat de beëindigingsovereenkomst vernietigbaar was en overwoog het volgende:

• In onderhavige zaak is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van woonruimte waarvoor geldt dat huurders vergaande huurbescherming genieten;
• Een beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet aan specifieke eisen voldoen;
• Bij beëindiging met “wederzijds goedvinden” nadat de huur is ingegaan gelden die specifieke eisen niet. Door dit “wederzijds goedvinden” eindigt de huurbescherming. Het moet dan wel duidelijk zijn dat de huurder het goed vindt dat de huur (inclusief de huurbescherming) wordt beëindigd.

Het hof stelt verder vast dat alleen bij de verhuurder de wil en een belang aanwezig was bij de huurbeëindiging. Huurster had geen enkel belang bij de beëindiging van de huur. Daarnaast woog zwaar mee dat verhuurder – toen hij de afspraak maakte om langs te komen – niet heeft aangegeven dat hij vanwege een beoogde huurbeëindiging zou langskomen. Daardoor kon de huurster niet over de door verhuurder gewenst huurbeëindiging nadenken.

Verhuurder had met huurster een overeenkomst moeten sluiten waardoor zij vrijwillig afstand zou doen van haar huurbescherming. Verhuurder mocht de huurbescherming niet negeren.

Een huurbeëindiging met “wederzijds goedvinden” geniet – vanuit de verhuurder bezien – over het algemeen de voorkeur. Een huurbeëindiging door opzegging of ontbinding kan alleen in specifieke gevallen en behoeft een juridische procedure en is daarmee tijdrovender.

Maar uit het arrest van het Gerechtshof Den Haag blijkt dat je niet te makkelijk een huurder kunt overhalen om gezamenlijk de huur te beëindigen. Met de lange-halen-gauw-thuis-benadering loop je een (groot) risico te worden teruggefloten.

Indien je de huurovereenkomst met “wederzijds goedvinden” wilt beëindigen moet je er op letten dat de huurder goed op de hoogte is van de gevolgen en op basis daarvan een weloverwogen keuze maken. Hiermee voorkom je een discussie achteraf en – in een uiterste geval – een juridische procedure.