Verkenningen rondom omzethuur

In onzekere tijden zoals de huidige kan het voor huurders en verhuurders interessant zijn om een huurprijs overeen te komen waarbij partijen afspreken 'de pijn' te delen. Bij 'omzethuur' is de hoogte van de huur (mede) afhankelijk van de omzet van de huurder. In goede tijden levert dit een hogere huur op en in mindere tijden een lagere huur.

De verschuldigde huurprijs kan geheel of gedeeltelijk afhankelijk worden gesteld van de omzet die de huurder in het gehuurde realiseert. Verschillende varianten zijn:

• volledige omzethuur: de huurprijs is volledig afhankelijk van de door de huurder in het gehuurde gerealiseerde omzet;
• basishuur: de huurder betaalt een – veelal een voor verhuurder kostendekkend – vast bedrag aan basishuur. Daarnaast betaalt de huurder een percentage over de omzet;
• schijventarief: de omzet wordt verdeeld in een aantal schijven en per schijf wordt een percentage van de omzet door de huurder als huurprijs betaald.

In het algemeen kan voor een startende huurder omzethuur een interessante optie zijn. Die zal in het begin niet direct geconfronteerd worden met een hoge huurprijs. De verhuurder kan hiermee – ter voorkoming van bijvoorbeeld leegstand – een twijfelende of beginnende huurder over de streep trekken.

Ook kan het een prikkel zijn voor de verhuurder om investeringen te doen in het gehuurde. Een betere uitstraling van het vastgoed brengt meer omzet, is dan de gedachte.

Voor de verhuurder is het een (in de huidige omstandigheden wellicht theoretisch) voordeel dat hij (mee)profiteert als de bedrijfsvoering van de huurder goed loopt. Bij een lage omzet zullen de huurinkomsten lager zijn en – afhankelijk van de gekozen variant – wellicht niet kostendekkend. De verhuurder is in mindere mate verzekerd van een stabiele inkomstenstroom. Dit risico speelt natuurlijk minder als partijen een basishuur afspreken met daarop een omzethuur. Met die basishuur zal de verhuurder dan zijn vaste lasten moeten kunnen voldoen.

Omzethuur vereist een grote(re) mate van vertrouwen tussen partijen. De administratie van partijen zal deugdelijk en inzichtelijk moeten zijn wanneer zij kiezen voor omzethuur. Ter bepaling van de huurprijs zal de huurder periodiek zijn omzetgegevens moeten verstrekken. De verhuurder zal deze omzet willen inzien en controleren, wellicht ook een verklaring van de accountant van de huurder verlangen. Dit kan extra kosten met zich brengen.

In het geval sprake is van middenstandsbedrijfsruimte (een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte) zoals bij verhuur van horeca, is er nog een aandachtspunt: omzethuur staat haaks op de nadere huurprijsvaststelling (ex artikel 7:303 BW).

In geval van middenstandsbedrijfsruimte kan de huurprijs – nadat de overeengekomen huurtermijn is verstreken – worden herzien waarvoor wordt gekeken naar de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse van het gehuurde, over de voorafgaande vijf jaar. Artikel 7:303 BW gaat echter uit van een vaste huurprijs en niet van een omzet gerelateerde huurprijs.

Het kan dus voorkomen dat de rechter in een huurprijsherzieningsprocedure de huurprijs opnieuw vaststelt op basis van een vaste huurprijs. De door partijen overeengekomen omzethuur kan door de rechter opnieuw worden vastgesteld naar een vaste huurprijs. Omdat artikel 7:303 BW van semi-dwingend recht is kunnen partijen in de huurovereenkomst hiervan niet afwijken, tenzij de afwijking wordt goedgekeurd door de kantonrechter (ex artikel 7:291 BW).

Gelet op de huidige coronaperikelen zijn omzethuren wellicht interessant, bijvoorbeeld als tijdelijke maatregel gedurende deze crisis. Als de vaste lasten voor de verhuurder goeddeels zijn gedekt, levert dit voor beide partijen mogelijk enige 'rust in de tent' op.