Voorkeursrecht van huurder: Let op de formulering!

Om geld vrij te krijgen hebben De Bijenkorf en Hema in 2005 enkele warenhuizen en parkeergarages ondergebracht in vastgoedvennootschappen. De Bijenkorf en Hema huurden het vastgoed vervolgens van deze vastgoedvennootschappen. In de betreffende huurovereenkomsten is een voorkeursrecht opgenomen, zodat De Bijenkorf en Hema – bij een eventuele verkoop – als eerste het vastgoed aangeboden zouden krijgen. De aandelen van deze vastgoedvennootschappen kwamen in handen van een vastgoedbelegger.

De belegger/verhuurder besloot niet het vastgoed (het gehuurde) te verkopen, maar de aandelen in de vastgoedvennootschappen (waar het vastgoed in was ondergebracht) over te dragen aan een derde. De Bijenkorf en Hema protesteerden en meenden als huurder recht te hebben op aankoop van het gehuurde.

Naar verluidt zijn De Bijenkorf en Hema ongeveer achttien procedures gestart. In deze procedures staat de vraag centraal hoe het in de huurovereenkomst(en) opgenomen voorkeursrecht van koop moet worden uitgelegd en of het voorkeursrecht tevens betrekking heeft op de verkoop van aandelen.

Het voorkeursrecht was als volgt omschreven:

“Voorkeursrecht van koop

17.1    Huurder heeft gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst (verlengingen daaronder begrepen) een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde. Dit geldt zowel indien het gehuurde gedeeltelijk of zelfstandig wordt verkocht als indien het gehuurde (waarmee in voorkomende gevallen steeds tevens wordt bedoeld een gedeelte van het gehuurde) wordt verkocht als onderdeel van een groter geheel of in combinatie met andere onroerende zaken.

17.2    Met verkoop wordt in dit verband steeds tevens bedoeld iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt.

17.3    (…).”

Inmiddels hebben enkele rechtbanken uitspraak gedaan en zij hebben geoordeeld dat – gelet op de formulering van het voorkeursrecht – de aandelentransactie niet in strijd is met het voorkeursrecht. Ik verwijs onder meer naar de uitspraken van Rechtbank Den Haag, Rechtbank Oost-Brabant, Rechtbank Gelderland en Rechtbank Noord-Nederland.

Bij de uitleg van het betreffende artikel weegt de rechtbank mee dat de huurovereenkomst door De Bijenkorf respectievelijk Hema zelf is opgesteld waarbij zij werden bijgestaan door juridische adviseurs (professionele partijen).

Daarnaast hebben De Bijenkorf en Hema in alle vrijheid kunnen bepalen hoe het voorkeursrecht geformuleerd moest worden én wisten zij op het moment van opstellen van het voorkeursrecht dat de aandelen van de vastgoedvennootschappen aan derden zouden worden verkocht. Kortom: zij hadden de huidige situatie kunnen zien aankomen.

De rechtbank oordeelt dat er daarom groot gewicht moet worden toegekend aan de gekozen bewoordingen in het artikel waarin het voorkeursrecht is neergelegd. Dat daarin de woorden “aandelen(transactie)” en/of “overdracht van zeggenschap” in zijn geheel niet voorkomen maakt het vervolgens niet aannemelijk dat het voorkeursrecht tevens betrekking heeft op de verkoop van aandelen.

Uit deze rechtspraak blijkt des te meer het belang van de formulering van een dergelijke bepaling. Indien u een voorkeursrecht in de huurovereenkomst wenst op te nemen, laat u dan bijstaan en zorg voor een sluitende formulering van het voorkeursrecht.