Didam-twee arrest, Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661
Op 26 november 2021 wees de Hoge Raad het Didam-arrest, waarin werd bepaald dat overheden die onroerend goed willen verkopen, gelijke kansen moeten bieden aan alle geïnteresseerden. Dit leidde tot nieuwe regels die zowel in de literatuur als rechtspraak veel vragen opriepen.
In het recente Didam II-arrest beantwoordde de Hoge Raad twee belangrijke vragen: (i) vanaf wanneer de Didam-regels gelden en (ii) wat de gevolgen zijn bij niet-naleving van deze regels.
Samenvatting van het Didam I-arrest
De Hoge Raad oordeelt in het Didam I-arrest dat bij privaatrechtelijk handelen van de overheid een mededingingsnorm geldt. Dit houdt in dat er een objectieve selectieprocedure moet komen voor geïnteresseerden, met openbaarheid over de verkoop. De overheid moet vooraf duidelijk maken wanneer, hoe en volgens welke criteria de verkoop zal plaatsvinden. Alleen als er met zekerheid maar één gegadigde is, kan hiervan worden afgeweken. Het Didam-arrest heeft in de praktijk veel vragen opgeroepen en Didam is veelvuldig onderwerp van geschil geweest. Daarbij spelen vragen als: zijn de Didam-regels ook van toepassing buiten verkoopsituaties of zelfs bij alle civielrechtelijke overeenkomsten? Geldt het arrest ook voor andere overheidslichamen dan een gemeente? Wanneer mag je concluderen dat er slechts één serieuze gegadigde is? Weegt het gelijkheidsbeginsel wel zwaarder dan het vertrouwensbeginsel? Wat is de sanctie op overtreden van het Didam-arrest? Heeft het Didam-arrest terugwerkende kracht?
Het Didam II-arrest
In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven omtrent (helaas) slechts enkele vragen. De Hoge Raad verduidelijkt dat de Didam-regels ook gelden voor handelingen vóór het gewezen Didam I-arrest. Een koopovereenkomst die niet volgens de regels is gesloten, is niet automatisch nietig of vernietigbaar. De overheid handelt echter in beginsel onrechtmatig als zij niet de regels volgt, wat kan leiden tot schadevergoeding of een verkoopverbod. De Hoge Raad gaat evenwel niet in op de situatie waarin een overheidslichaam bewust in strijd met het Didam-arrest handelt, zodat nietigheid als sanctie onder die omstandigheden nog altijd niet volledig valt uit te sluiten. Tot slot benadrukt de Hoge Raad dat een overheidslichaam een voorgenomen verkoop wel moet aankondigen, ook als er maar één serieuze gegadigde is.
Conclusie
Met het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid gegeven over de toepassing van de Didam-regels en de gevolgen bij niet-naleving, wat zorgt voor meer transparantie en gelijkheid bij de verkoop van onroerend goed door de overheid. De regels zijn verduidelijkt, maar niet beperkt.
Wilt u weten wat de gevolgen van het arrest zijn voor uw specifieke situatie? PlasBossinade denkt graag met u mee.