”As is, where is” in vastgoedcontracten

“As is, where is” wordt in koopovereenkomsten gehanteerd als aanduiding voor het vastgoed dat wordt verkocht. De vertaling is ”in de staat waarin – en hoe en waar – het zich bevindt”. Het “where is” is daarbij misplaatst omdat vastgoed nu juist niet mobiel is en daarmee de “where is” ook vaststaat met de kadastrale aanduiding. De uitdrukking is overgewaaid uit de Amerikaanse handelspraktijk met modelcontracten. Daar duidt de omschrijving inhoudelijk op het ontbreken van garanties met betrekking tot het verkochte.

Ziet een koper af van iedere garantie als hij het vastgoed “as is, where is” overgedragen krijgt? Nee, zo eenduidig is het niet. Wel geeft de uitdrukking steun aan de veronderstelling dat het de bedoeling van verkoper is zo min mogelijk garanties te geven. Maar de overige inhoud van de koopovereenkomst bepaalt welke betekenis het begrip daadwerkelijk heeft.

Veelal heeft de aanduiding betrekking op de feitelijke toestand (gebreken, onderhoud, et cetera) van het vastgoed en worden er door de verkoper ten aanzien van juridische zaken (eigendom, beschikkingsbevoegdheid, zakelijke rechten, huurrechten, et cetera) wel garanties verstrekt.

Heel belangrijk is dat in de onderhandelingen wordt besproken en in het contract wordt opgeschreven of partijen willen afwijken van het wettelijke conformiteitsvereiste uit artikel 7:17 BW. Dit geeft een koper – heel kort gezegd – de mogelijkheid om de verkoper aan te spreken indien het vastgoed niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en die de koper mocht verwachten op grond van de overeenkomst. Met de enkele vermelding “as is” is niet zondermeer gezegd dat een beroep op non-conformiteit is uitgesloten.

Wil een verkoper er zeker van zijn dat het vastgoed zonder garanties wordt verkocht, dan zal er niet alleen in de omschrijving van het vastgoed met de aanduiding “as is, where is” kunnen worden volstaan. Daarnaast zal het conformiteitsartikel 7:17 moeten worden uitgesloten en zal ook de rest van de koopovereenkomst daarop moeten worden toegespitst. Voor een koper geldt dat de alarmbellen moeten gaan rinkelen bij de uitdrukking “as is, where is”. Is dit wel wat de koper wil?