Energielabel C-verplichting voor kantoren in het licht van de ROZ-bepalingen

Wie van beide partijen moet voor de uitvoering en de kosten staan om aan een C-label te voldoen? Dat hangt – mede – samen met de vraag welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. En met de vraag of naast het wettelijk regime ook de ROZ-algemene bepalingen gelden.

Als een huurder na 1 januari 2023 het gehuurde niet meer mag gebruiken, kan de verhuurder het huurgenot niet meer verschaffen en is in beginsel sprake van een gebrek op grond van artikel 7:204 BW. De verhuurder zal in dat geval op grond van de wet voor herstel moeten zorgdragen. Dit kan onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld als de huurder niet mocht verwachten dat het gehuurde een C-label zou hebben omdat daarover is gesproken.

Van deze wettelijke bepalingen kan in een huurovereenkomst worden afgeweken. In het ROZ-model voor kantoorruimte (model uit 2015 met algemene bepalingen (AB)) is afgeweken van deze wettelijke bepalingen. Deze AB kennen in artikel 11 een onderhoudsverdeling tussen verhuurder en huurder. Afhankelijk van de te treffen energiebesparende maatregelen, kunnen deze voor rekening van de verhuurder of huurder komen. Als sprake is van “verhuurdersonderhoud” in de zin van de AB komen deze voor rekening van de verhuurder en bij “huurdersonderhoud” voor rekening van de huurder.

Op grond van de wet is een huurder gehouden om mee te werken aan de werkzaamheden als die kunnen worden gekwalificeerd als “dringende werkzaamheden” (ex artikel 7:220 lid 1 BW) of als “renovatie” (ex artikel 7:220 lid 2 BW). Wat is het verschil? Heel kort gezegd kunnen “dringende werkzaamheden” niet worden uitgesteld bijvoorbeeld omdat sluiting van het pand dreigt en zijn de overige werkzaamheden te duiden als “renovatie”. Een ander verschil is dat een huurder moet meewerken bij dringende werkzaamheden terwijl dat bij renovatie alleen zo is als verhuurder een redelijk renovatievoorstel doet. In beide gevallen heeft de huurder op grond van de wet aanspraak op huurprijsvermindering, ontbinding van de overeenkomst en op schadevergoeding.

In de AB heeft de huurder verdergaande verplichtingen dan uit de wet volgt. Op grond van de artikelen 13.2 tot en met 13.5 AB moet een huurder de werkzaamheden gedogen en is een verhuurder op grond van 13.1 AB bevoegd om op, aan of in het gehuurde werkzaamheden te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.

Kortom: voor de vraag of een huurder mee moet werken en of hij recht heeft op huurvermindering en/of schadevergoeding maakt het verschil of naast de wet de AB van de ROZ van toepassing zijn.

Als sprake is van een “gebrek” kan een huurder op grond van de wet van de verhuurder verlangen dat hij het gebrek herstelt (artikel 7:206 BW). Herstel zou kunnen bestaan in het treffen van maatregelen waardoor het gehuurde wel aan de label C-verplichting voldoet. Doet een verhuurder dat niet, dan kan een huurder zelf maatregelen treffen en de kosten daarvan verhalen op de verhuurder (artikel 7:203 lid 3 BW). Als uitzondering hierbij geldt dat de verhuurder aantoont dat de herstelmaatregelen onmogelijk zijn of uitgaven vereisen die redelijkerwijs niet gevergd kunnen worden. Tot slot kan een huurder op grond van de wet aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding.

De rechten van de huurder op basis van de AB zijn beperkter. Het begrip “gebrek” is in artikel 2.1 AB geherformuleerd. Weet een huurder bij aanvang dat het gehuurde niet voldoet aan energielabel C, dan is het maar de vraag of de huurder mag verwachten dat het gehuurde door de verhuurder wordt aangepast. Ook kent artikel 10 AB een beperking van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade ten gevolge van gebreken.

Ter voorkoming van schade (door sluiting van het gebouw) hebben zowel huurders als verhuurders er belang bij de nieuwe eisen voor 1 januari 2023 te bespreken en over eventuele aanpassingen afspraken te maken. Daarbij is het zaak om gezamenlijk vast te stellen welke werkzaamheden nodig zijn en wie die werkzaamheden (op grond van de wet of de AB) moet uitvoeren en bekostigen.

Als u daarbij hulp nodig heeft, dan zijn wij u graag van dienst.