Gluren bij de buren: mag dat?

Dit doet zich in de bebouwde kom – en zeker binnenstedelijk – vaak voor. In veel gevallen is daar bij de bouw aandacht voor geweest en zijn er erfdienstbaarheden gevestigd om die in beginsel onrechtmatige toestand te legaliseren.

Zo’n erfdienstbaarheid geeft dan de eigenaar van de ramen/deuren/balkons (het heersend erf) een recht. Dit recht komt “ten laste” van het buurperceel (dienend erf) dat deze openingen en daarmee vermoedelijk een beperking van de privacy moet gedogen.

Een erfdienstbaarheid kan alleen gevestigd worden met medewerking van de eigenaar van het buurperceel. Het moet bovendien door de notaris gebeuren in een akte.

In de praktijk zijn deze erfdienstbaarheden vaak vastgelegd voor dat de huizen werden verkocht en gebouwd. Kortom: de eigenaars moesten dit ‘gluren’ bij de aankoop van het huis al voor lief nemen. Doordat het om een erfdienstbaarheid ging, werden deze rechten (uitkijk) c.q. plichten (inkijk) automatisch mee overgedragen als het huis werd verkocht. Dat heet zakenrechtelijke werking.

In oudere buurten of bij verbouw- en vernieuwingssituaties is dit soms niet goed geregeld. Als er bijvoorbeeld ramen, deuren of balkons bijkomen, dan geldt het wettelijke verbod weer opnieuw!

Een bouwer die nieuw uitzicht toevoegt, zal veelal verwijzen naar de omgevingsvergunning die hij van de Gemeente heeft gekregen voor de verbouw.

Die omgevingsvergunning kan geen inbreuk op het burenrecht rechtvaardigen. De Gemeente toetst de aanvraag voor de vergunning. Alleen als er sprake is van evidente privaatrechtelijke belemmeringen (lees: overtreding van 5:50 BW) zal de Gemeente de vergunning kunnen weigeren. De praktijk leert dat dit zeer summier wordt getoetst. Als een buurman geen bezwaar maakt tegen de vergunning, weet de Gemeente “van niets”.

Maar zelfs als je als buurman geen bezwaar hebt gemaakt tegen de vergunning, heb je altijd nog de mogelijkheid je bouwende buurman aan te spreken wegens een inbreuk op het burenrecht. Indien de inbreuk komt vast te staan, zal de boosdoener gehouden zijn de ramen, deuren of balkon ondoorzichtig en niet openend te maken. Bij een balkon kan de toegang en het gebruik worden verboden.

Voor aanstaande bouwers geldt: ken uw plichten en realiseert u zich dat een omgevingsvergunning u niet vrij tekent ten opzichte van uw buurperceel.

Als u zich door uw buurman begluurd voelt, controleert u dan of de ramen, deuren of balkons binnen twee meter van de erfgrens zijn gelegen. Als dat het geval is, kunt u in de notariële akte waarbij u het huis heeft verkregen nagaan (meestal onder het kopje “erfdienstbaarheden”) of er voor het buurperceel een recht is gevestigd om die ramen, deuren daar te hebben. Als dat niet zo is, kunt u uw buurman daarop aanspreken en vragen om de ramen ondoorzichtig te maken.

Mocht u twijfelen of deze situatie zich voordoet, belt u dan gerust.