Hoge Raad: óók toetsing van servicekosten in vrije sector
De Hoge Raad beperkt (arrest van 24 april 2020) de contractsvrijheid van partijen bij de vaststelling van de huurprijs voor vrije sector-woningen (ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd). De verhuurder kan niet langer onder de noemer “servicekosten” allerlei betalingsverplichtingen afdwingen, althans niet voor zover daar geen reële prestatie en onderbouwing voor is.
Geschil
In de huurovereenkomst was bepaald dat de huurster naast de kale huurprijs ten bedrage van € 740,- per maand nog moest betalen voor gas/elektra/internet (€ 110,-), voor meubilair (€ 450,-) en de VvE-bijdrage (€ 200,-). Deze bedragen waren “vast” (met uitzondering van internet) en konden volgens de huurovereenkomst niet worden getoetst. De huurster vorderde terugbetaling voor de kosten van het meubilair en de VvE-bijdrage. De Kantonrechter wees dat toe en het Hof Amsterdam wees het af. Volgens het Hof Amsterdam (arrest van 22 oktober 2018) prevaleerde contractsvrijheid en hoefde er géén relatie te zijn met de werkelijke kosten.
Dat ging de Hoge Raad te ver. De Hoge Raad wees op het uitgangspunt van de wetgever dat de vergoeding voor servicekosten in overeenstemming moet zijn met de wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken/diensten wordt beschouwd. Daarbij vond de Hoge Raad het aanknopingspunt in artikel 7:259 BW waarin – kort gezegd – staat dat de betalingsverplichting voor servicekosten (in de vrije sector) het bedrag beloopt dat partijen zijn “overeengekomen”.
Het moment van “overeenkomen” ziet volgens de Hoge Raad niet (terug) op de aanvang van de huur maar op de overeenstemming over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten. De ratio van de Hoge Raad is dat het recht van de huurder (ook in de vrije sector!) om een specificatie van servicekosten te vragen anders wordt uitgehold.
De Hoge Raad heeft inhoudelijk niet beoordeeld of de bijdrage voor meubilair en VvE wel doorberekend had mogen worden. Daarvoor is de zaak naar het Hof Den Haag verwezen. Dat het Hof moet beoordelen of:
a. deze bijdrage wel betrekking heeft op zaken/diensten die aan de huurster zijn geleverd (met andere woorden: zijn het wel servicekosten)?
b. zo ja: is de hoogte van deze kosten redelijk?
c. zo nee, is sprake van een onredelijk voordeel voor de verhuurder?
Wat betekent dit voor huurder en verhuurder?
Met deze uitspraak sluit de Hoge Raad voor verhuurders de weg af om vaste bedragen van huurders te vragen voor leveringen en/of diensten die feitelijk niet worden geleverd of geen verband houden met de werkelijke kosten.
Voor huurders wordt hiermee de weg geopend om – ook in lopende huurovereenkomsten – van de verhuurder een specificatie te vragen van de – zogenaamde – servicekosten. En bij het ontbreken daarvan, om deze servicekosten ter toetsing voor te leggen aan de rechter. Daarbij zal de huurder naar de burgerlijke rechter moeten en niet naar de Huurcommissie. Dat zal nog wel een paar keer fout gaan verwacht ik.