Huurder met betalingsproblemen?
Wees als verhuurder bedacht op de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA).
Hoewel er door de Corona-gerelateerde steunmaatregelen van de overheid momenteel (nog) weinig faillissementen zijn, liggen die wel in het verschiet. De verwachting bestaat dat ondernemers een faillissement zullen proberen te voorkomen door hun schuldeisers een WHOA-akkoord aan te bieden. Mijn collega’s die zich met het bedrijven in nood bezighouden blogden al uitgebreid over de WHOA.
Maar wat betekent de WHOA voor jou als verhuurder?
Eerder was het zo dat als een huurder in financiële problemen een akkoord aanbood aan de schuldeisers, een verhuurder kon weigeren daarmee in te stemmen. Alleen als deze weigering als misbruik van recht kon worden opgevat, kon een verhuurder gedwongen worden om met zo’n akkoord in te stemmen. Een soort vetorecht dus.
Kiest de huurder er voor een akkoord in het kader van de WHOA aan te bieden, dan verandert dit. Als aannemelijk is dat een huurder zijn schulden binnenkort niet meer kan betalen en zijn schuldeisers een akkoord aanbiedt, moet allereerst worden bezien of je als verhuurder wel “stemgerechtigd” bent, waarna – via een “klassensysteem” daadwerkelijk wordt gestemd.
Als de schuldeisers die in het faillissement ook een uitkering kunnen verwachten, met het akkoord hebben ingestemd, kan de huurder de rechtbank verzoeken het akkoord te “homologeren”. Ook als andere “klassen” hebben tegengestemd. Een gehomologeerd akkoord is verbindend voor alle schuldeisers.
Kortom: het “vetorecht” van de verhuurder bestaat niet meer.
De huurder kan in het WHOA akkoord “afspraken aanbieden” over huurachterstanden, waar een verhuurder – ongeacht zijn eerdere stem – na homologatie aan gebonden is.
Ook kan een huurder in het akkoord verzoeken om gemaakte afspraken uit de huurovereenkomst te wijzigen: bijvoorbeeld op het punt van de hoogte van de huur, maar ook de verplichting tot exploitatie in het gehuurde. Stem je als verhuurder daarmee niet in, dan zal de huurder de rechter kunnen verzoeken om toestemming om de huurovereenkomst op te zeggen met een redelijke (slechts drie maanden) opzegtermijn. Tegen die opzegging bestaat (in de homologatieprocedure) als enige verweer dat het niet aannemelijk is dat de huurder zijn schulden binnenkort niet meer zal kunnen betalen.
Als de huurovereenkomst door het akkoord wordt beëindigd, dan eindigt de huur. Weliswaar heb je als verhuurder dan in beginsel recht op vergoeding van de (leegstand)schade, maar ook die vordering kan door de huurder worden betrokken in het akkoord. Het is dus twijfelachtig of je jouw schade wel (volledig) vergoed krijgt.
Deze nieuwe regeling biedt de huurder dan wellicht de mogelijkheid om een faillissement te voorkomen, voor een verhuurder kan dit tot aanzienlijke schade leiden. In feite krijgen huurders die er financieel slecht voor staan onder de WHOA een extra beëindigingsgrond geboden als een verhuurder niet mee wil gaan in het maken van nieuwe afspraken.
Dit maakt het voor een verhuurder bij (nieuwe) huurovereenkomsten of afspraken, belangrijker om naast de contractspartij ook een derde garantiegever/hoofdelijk schuldenaar mede verantwoordelijk te maken voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze garantie zal in principe niet worden geraakt door het WHOA-akkoord.
Heb je vragen over deze nieuwe wet en wil je daarop anticiperen? Wij helpen je graag. In een volgend blog zullen wij aandacht besteden aan de regeling voor concerngaranties bij huurovereenkomsten onder de WHOA. Ook daar verandert door de WHOA het nodige.
Saskia Frijling en Peter Fousert