Kan verhuurder met terugwerkende kracht indexering doorberekenen en ‘achterstallige’ huur vorderen?

Dit klinkt eenvoudig, maar kan de verhuurder die de jaarlijkse indexering is vergeten na enkele jaren alsnog de indexering over de verstreken jaren uitvoeren en de ‘achterstallige’ huur vorderen? Recent heeft het Gerechtshof Amsterdam zich hierover uitgesproken.

In deze zaak kocht de verhuurder een pand met een lopende huurovereenkomst waarvoor de huurder sinds 2002 niet meer dan € 494,19 betaalde. De nieuwe verhuurder komt tot de ontdekking dat er een automatische indexering is opgenomen in de huurovereenkomst welke een jaarlijkse verhoging toestaat van minstens vier procent. Daarbij bepaalt de huurovereenkomst dat de aangepaste huurprijs geldt, ook indien over de aanpassing geen mededeling is gedaan.

Deze clausule is relevant en komt ook voor in het veelgebruikte model van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ-model): “een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.”

De verhuurder doet een beroep op de indexering en eist van de huurder betaling van € 41.439,87 (achterstallige huur) en betaling van € 928,97 aan maandelijkse huur zolang het gebruik van het gehuurde voortduurt.

Het Hof stelt dat de huurder, door met deze clausule in te stemmen, op voorhand de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering heeft geaccepteerd. De verhuurder kan op die grond aanspraak maken op de geïndexeerde huurprijs, tenzij de verhuurder dat recht heeft verwerkt.

Van rechtsverwerking is sprake indien de verhuurder zich zo gedraagt dat dit onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht op de jaarlijkse huurverhoging. Hiervan is volgens het Hof slechts bij uitzondering sprake en ook is het aan de huurder om dit aan te tonen.

Onvoldoende is dat de verhuurder gedurende een lange periode de verhoogde huur niet factureert. Op de huurder rust een eigen verantwoordelijkheid om de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs in de gaten te houden, naar het oordeel van het Hof. Het beroep op rechtsverwerking faalt.

Dit is goed nieuws voor verhuurders. De periode waarover de verhuurder met terugwerkende kracht de indexering kan innen is alleen niet onbeperkt. Als gevolg van artikel 3:308 BW verjaren de vorderingen tot huuraanpassing middels indexering vijf jaar na het opeisbaar worden. De verjaringstermijn is daarmee een begrenzing voor het geldend maken van de indexeringclausule. Een soort “doekje om het bloeden te stelpen” van de huurder.

Conclusie: voor huurders is het raadzaam om rekening te houden met een vordering van de achterstallige indexering: ook als die niet direct wordt gefactureerd/geïnd. Verhuurders dienen – op hun beurt – scherp te blijven met betrekking tot het vorderen van de jaarlijkse indexering mede door het risico op verjaring.

Blog is geschreven door Daniёl Schuth in samenwerking met Saskia Frijling.