Nieuwe uitspraken rondom huur bedrijfsruimte en corona
In de loop van 2020 is door een aantal voorzieningenrechters aangenomen dat de coronacrisis een reden kan zijn om de huurprijs tijdelijk aan te passen. In deze gevallen ging het om kort geding zaken en werd slechts een voorlopig oordeel gegeven. Het was dan ook wachten op de eerste corona-huurrechtuitspraak in een bodemprocedure.
Inmiddels zijn er twee uitspraken verschenen, waarbij wordt voortgebouwd op de eerdere lijn van de voorzieningenrechters.
Deze uitspraken hebben in de media al het nodige losgemaakt:
“Rechter beslist: Haags café Aimée hoeft nog maar helft van huur te betalen tijdens lockdown”[3]
“Baanbrekende uitspraak: café hoeft helft van huur niet te betalen vanwege lockdown”[4]
Kern van deze uitspraken is dat de gedwongen sluiting vanwege corona een onvoorziene omstandigheid is die een gebrek aan het gehuurde oplevert. Hierdoor is sprake van verminderd huurgenot en reden om de huur te verlagen.
[1] ECLI:NL:RBAMS:2020:7108.
[2] ECLI:NL:RBDHA:2021:461.
[3] In het Algemeen Dagblad: https://www.ad.nl/den-haag/rechter-beslist-haags-cafe-aimee-hoeft-nog-maar-helft-van-huur-te-betalen-tijdens-lockdown~a8872dfe/.
[4] RTL nieuws: https://www.rtlnieuws.nl/economie/business/artikel/5211643/cafe-aimee-rechtszaken-khn-huur-vastgoed-kantonrechter.
Huurgenot en een gebrek
In beide procedures staat de vraag centraal of de huurder vanwege de coronacrisis (en de gevolgen daarvan) gehouden is haar huurbetalingsverplichting volledig na te komen.
Beide rechters overwegen dat door de gedwongen sluiting, de huurders niet het huurgenot krijgen dat zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. Dat de sluiting niet aan de verhuurder is toe te rekenen is niet relevant, want toerekening is geen vereiste op grond van artikel 7:204 BW.
Oftewel: de coronacrisis is een omstandigheid die een gebrek oplevert en een huurder kan aanspraak maken op evenredige huurprijsvermindering.
Onvoorziene omstandigheid
In veel huurovereenkomsten is de mogelijkheid om een beroep te doen op huurprijsvermindering uitgesloten. In de recente ROZ-modellen is standaard een exoneratieclausule opgenomen waaruit volgt dat een huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek.
Hierover oordelen beide rechtbanken dat deze exoneratie geen werking heeft, omdat de huurder(s) met succes een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Op grond van dit artikel kan de rechter een overeenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
De rechters beschouwen de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen hebben de gevolgen van de coronacrisis niet in de overeenkomst verdisconteerd en de coronacrisis levert “een fundamentele verstoring op van het evenwicht in het contract”.
Gevolgen van de onvoorziene omstandigheden
Of een huurder in zo’n geval aanspraak kan maken op een tijdelijke wijziging van de huurprijs, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Het is aan de huurder om te bewijzen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met corona is beperkt in de mogelijkheid om het gehuurde te exploiteren. Dit kan een huurder aantonen door inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over de periode dat het gehuurde is gesloten als gevolg van corona in vergelijking met een periode dat het gehuurde gewoon open is geweest.
Wanneer vaststaat dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis zal de huurprijs kunnen worden gewijzigd. Als uitgangspunt geldt volgens deze beide rechtbanken dat de “schade” gelijkelijk over partijen moet worden verdeeld. Bij een omzetverlies van 100% zal de huur in beginsel met 50% moeten worden verminderd. De rechtbank hanteert daarbij de volgende berekening: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.
Conclusie
Nu de eerste uitspraken in de bodemprocedure verschijnen lijkt het in de richting te gaan dat de – van overheidswege – gedwongen sluiting een gebrek oplevert dan wel heeft te gelden als een onvoorziene omstandigheid en dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
Het blijft zaak voor een huurder om op concrete wijze aan te tonen dat sprake is van een terugval van een groot deel van de inkomsten, terwijl de vaste kosten (waaronder de huur) wel doorlopen.
Zonder de processtukken van de rechtbankzaken precies te kennen, valt op dat de onderbouwing door de huurder van de schade wel erg globaal lijkt. Kennelijk vonden de rechtbanken dat voldoende, maar wij sluiten niet uit dat daar toch kritischer naar gekeken moet worden. Ook komt in de uitspraken niet naar voren welk belang is gehecht aan de positie van de procespartijen. Je kan je voorstellen dat een particuliere verhuurder die van de huur afhankelijk is en geen overheidssteun krijgt, niet zomaar 50% van de huur kan missen. Zeker als de huurder een professionele (beursgenoteerde) partij is, die wel steun ontvangt.
Ons advies blijft dan ook om aan te sturen op een redelijke oplossing voor beide partijen waarbij oog is voor de inhoud van de huurovereenkomst en de belangen van beide partijen. Voor vragen hierover dan wel bijstand bij het vastleggen van een gemaakte afspraak blijven wij uiteraard beschikbaar.