Onzekere tijden voor verhuurders en huurders van bedrijfsruimte

Vooraf moet eerst een kanttekening worden gemaakt. Wat er nu om ons heen gebeurt, kent geen precedent. Niemand heeft hierover de wijsheid in pacht. Wat juristen doen – in verschillende blogs – is aanknopingspunten in kaart brengen die het recht biedt en scenario’s schetsen. Maar op dit moment weten wij geen van allen met zekerheid hoe daar door rechters mee wordt omgegaan. Zeker Kantonrechters zijn daarin pragmatisch. Zij zijn geneigd de huurder van winkelruimte die op grond van de wet bescherming geniet, waar mogelijk die bescherming te geven. Of dat in de huidige tijd ook het geval zal zijn laat zich raden, want ook verhuurders zijn net zo goed de gedupeerden.

Onderscheid verschillende situaties

1. Wet of ROZ ?

De wet geeft regels over de rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders. Bij bedrijfsruimten mag echter van deze regels worden afgeweken en dat gebeurt veel.

Veel huurovereenkomsten worden gesloten volgens het model van de ROZ (Raad voor de Onroerende Zaken). Of dat zo is staat in de meeste gevallen bovenaan de eerste pagina van de huurovereenkomst, maar soms meestal ook in artikel 2 waarin de Algemene bepalingen van de ROZ van toepassing worden verklaard. Deze zullen bij de huurovereenkomst zijn gevoegd of anderszins zijn verstrekt.

Het kan ook zijn dat er geen of een andere (schriftelijke) huurovereenkomst is. Dan geldt die overeenkomst.  Staat er niets op papier, of niets over dit onderwerp dan wordt teruggevallen op de wet.

2. Oorzaak derving huurgenot

De verhuurder is op grond van de wet verplicht om de huurder het genot van het gehuurde te verschaffen. Als het gehuurde niet meer gebruikt mag worden derft de huurder dit “huurgenot”.

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen de redenen waarom dit huurgenot wordt beperkt. Is dat ten gevolge van een overheidsmaatregel (zoals bij de sluiting van horeca en zorginstellingen) of door een keuze van de verhuurder. Dit laatste doet zich voor als een verhuurder van een groot winkelcentrum het gehele centrum – uit voorzorg – sluit of als een “Brede School” de deuren ook voor andere gebruikers(/huurders) zoals bijvoorbeeld een fysiotherapeut sluit.

Voor wiens risico is derving van het huurgenot?

Als de verhuurder het gehuurde op grond van een overheidsvoorschrift gesloten houdt, dan heeft de huurder geen huurgenot, maar daar kan de verhuurder niets aan doen. Is er dan sprake van een gebrek aan het gehuurde waarvoor de verhuurder door de huurder kan worden aangesproken?

In de wet (artikel 7:204 BW) wordt een “gebrek” gekwalificeerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor het gehuurde niet het genot aan de huurder kan verschaffen dat hij mocht verwachten.  Het lijkt er op dat er sprake is van een gebrek omdat de sluiting niet aan de huurder is toe te rekenen.

Maar dat is niet zonder meer gezegd. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad (in de zaak “Amicitia” uit 2008) is namelijk uitgemaakt dat dit “niet aan huurder toe te rekenen” niet moet worden opgevat alsof het slechts geen gebrek is als de huurder tekortschiet. Die lezing is niet juist. Ook als de huurder niet tekortschiet kan het zo zijn dat er geen sprake is van een gebrek. De wetgever heeft bedoeld dat omstandigheden die naar de in het verkeer geldende opvattingen voor risico van huurder komen, voor huurder blijven. Deze kunnen niet via, wat wij juristen noemen, de “gebrekenregeling” op het bordje van de verhuurder worden gelegd. Vanzelfsprekend moet de verhuurder zorgen voor een deugdelijk pand en mag een verhuurder geen handelingen verrichten die een huurder kunnen storen in het genot. Maar een verhuurder hoeft niet voor alles in te staan.

In de Amicitia zaak ging het om tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum. Volgens de Hoge Raad was dit een ondernemingsrisico van de huurder. In het licht van artikel 7:204 BW leverde de tegenvallende bezoekersaantallen aan huurders geen gebrek op en bleef dit in de risicosfeer van de huurders.

Oordeel over coronacrisis

Hoe de rechtspraak over de coronacrisis gaat oordelen, is op dit moment niet te zeggen. Mijn eerste inschatting is dat er juridisch gezien voldoende aanknopingspunten zijn om de sluiting van overheidswege (ook) in de risicosfeer van de huurder te leggen, waardoor de aanspraken van huurder jegens verhuurder op grond van de wet beperkt zullen zijn. Als er geen sprake is van een gebrek, komt de huurder op grond van de wet bijvoorbeeld geen aanspraak toe op huurprijsvermindering (7:207 BW).

Datzelfde geldt in het geval partijen een ROZ contract hebben gesloten.

In die gevallen beperken de Algemene Bepalingen ROZ de aanspraken van huurder jegens verhuurder in geval van een gebrek.  In verschillende versies van deze algemene bepalingen staan aansprakelijkheidsbeperkingen (ook wel exoneraties genaamd). Veelal in artikel 10 of 11 AB. Zo is in artikel 11.3 AB ROZ 2017 voor winkelruimte bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek. Ook kan een huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening indien sprake is van een gebrek.

De algemene bepalingen duiden in de richting van “risico huurder”, maar het kan niet worden uitgesloten dat een rechter deze beperking van aansprakelijkheid doorbreekt en een beroep door de verhuurder hierop in strijd acht met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW).

Als de verhuurder er zelf voor kiest de huurder het genot te ontzeggen zonder een verplichting van overheidswege, dan is het een “keuze” van de verhuurder. En hoe gerechtvaardigd die ook zal zijn, een verhuurder loopt dan het risico achteraf aangesproken te worden door een huurder op grond van een gebrek met een huurprijsvermindering en of schadeplichtigheid tot gevolg.

Betalingsproblemen huurder?

Als er geen recht bestaat op huurprijsvermindering zal de huurder aan zijn betalingsverplichting moeten blijven voldoen. Dit zal bij huurder – in geval van sluiting dan wel omzetdaling – veelal tot liquiditeitsproblemen en huurachterstanden leiden.

Ik ga er van uit dat geen van beide partijen er belang bij heeft deze zaak op de spits te drijven en zullen zoeken naar een passende (betalings)regeling. Niemand heeft er wat aan om op korte termijn te procederen over achterstanden. In normale omstandigheden is het vaste jurisprudentie dat een huurachterstand van drie maanden voldoende was om te komen tot een ontbinding van de huur op grond van wanprestatie door de huurder. Ik kan mij voorstellen dat onder deze bijzondere omstandigheden die termijn in de rechtspraak wordt verlengd. Daarnaast stel ik mij voor dat rechters goed zullen bekijken of verhuurders niet op grond van andere achterliggende redenen (bijvoorbeeld een wens om het gehuurde zelf in gebruik te nemen) tot een einde van de huurovereenkomst willen komen in geval van wanbetaling.

Ook in het kader van een beroep op matiging van een contractuele boete (uit de ROZ bepalingen) in geval van niet-tijdige betaling, zal het huidige tijdsbeeld als een relevante omstandigheid meegewogen kunnen worden.

Oproep

Hoewel van ons advocaten soms wordt gedacht dat wij een zaak graag en snel “juridificeren”, hoop ik dat het vorenstaande kan bijdragen aan een redelijke oplossing tussen partijen.

@Huurders: ga er niet zomaar van uit dat je recht hebt op huurprijsvermindering of schadevergoeding.

@Verhuurders: ook al heb je recht op huurbetaling, wees redelijk. Laat aanspraken op boete of rente vallen als er een betalingsregeling kan worden getroffen.

Als wij een bijdrage kunnen leveren aan een oplossing tussen partijen of het vastleggen van een gemaakt afspraak dan zijn wij ook in deze tijd uiteraard “gewoon” beschikbaar. Veel wijsheid in deze spannende tijd!