Ouderdomsclausule in koopovereenkomst woning

Bij de verkoop van een woning wordt vaak een NVM-koopakte (tegenwoordig ‘model-koopovereenkomst’) gebruikt. In die standaard akte worden de rechten en plichten van partijen vastgelegd (datum koopprijs, financieringsvoorbehoud, et cetera). De NVM-koopakte bevat een redelijke verdeling van de risico’s tussen koper en verkoper. De verkoper draagt het risico van (verborgen) gebreken als die het normaal gebruik van de woning belemmeren. De koper draagt de overige risico’s als het gaat om de feitelijke gebreken. Ter illustratie: de koper ontdekt dat de balkconstructie onder de vloer is doorgerot. Herstel is noodzakelijk. Wie draagt het risico van dit verborgen gebrek?

Op grond van de NVM-akte moet de verkoper de met het herstel van de balkconstructie gemoeide kosten aan de koper vergoeden omdat het normaal gebruik van de woning wordt belemmerd.

Een verkoper zal geneigd zijn om dit risico te (willen) verleggen naar de koper. Er worden door makelaars veel clausules in koopcontracten toegevoegd die niet zelden discussie achteraf opleveren. Dat blijkt uit de jurisprudentie die daarover is ontstaan.

Hof Den Bosch (6 december 2005) verwoordde het in een zaak zo:

“De bewoordingen van de clausule zijn zodanig vaag dat niet duidelijk is welk risico voor rekening van de koper komt indien hij geen eigen deskundige inschakelt.”

Onder de titel ‘ouderdomsclausule’ mag een koper redelijkerwijs begrijpen dat die betrekking heeft op gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. De koper hoeft in beginsel niet te verwachten dat daaronder alle (verborgen) gebreken aan de woning te begrijpen zijn ongeacht of die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Ter illustratie: koper constateert ernstige vochtproblemen die aan een normaal gebruik in de weg staan, maar die niet het gevolg zijn van de ouderdom maar het gevolg zijn van – bijvoorbeeld – een constructiegebrek.

Verkoper mag er in dit geval niet op vertrouwen dat hij met een beroep op de ouderdomsclausule deze gebreken voor rekening van de koper heeft gebracht.

Als koper en verkoper het oneens zijn over de uitleg van een ouderdomsclausule probeert de rechter aan de hand van de ‘Haviltex-maatstaf’ de gemeenschappelijke partijbedoeling te achterhalen. Alleen de tekst van de overeenkomst is niet beslissend. Het gaat erom wat de koper redelijkerwijs heeft kunnen c.q. moeten begrijpen. Daarbij speelt een rol of partijen voor de ondertekening van de overeenkomst over de inhoud van de ouderdomsclausule hebben gesproken.

Als het de bedoeling is dat uitsluitend het risico van gebreken, ontstaan door de ouderdom van de woning, van de verkoper naar de koper worden verlegd, kan bijvoorbeeld de navolgende clausule dienst doen:

'Ouderdomsclausule.

Partijen stellen vast dat de woning omstreeks … jaar oud is. Dit betekent dat aan de woning niet dezelfde eisen van bouwkwaliteit mogen worden gesteld als bij nieuwe woningen. Deze eisen liggen lager.

Partijen komen overeen dat in afwijking van artikel …[i] van de koopovereenkomst, eventuele (verborgen) gebreken die het normaal gebruik belemmeren en het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van koper komen.'

[i]

De hiervoor genoemde clausule is wat ik noem een ‘zuivere’ ouderdomsclausule. Dit betekent dat enkel de verborgen gebreken, die het gevolg van de ouderdom van de woning zijn, worden verlegd van de verkoper naar de koper.